央企信托-840号淮安政信集合信托计划

摘要： ?江苏淮安：A类央企信托840号江苏区域内唯一非标款政信，实际控制人为当地人民政府！ 【央企信托-840号淮安政信集合信托计划】 规模:11000万，24个月，...

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?江苏淮安：A类央企信托840号江苏区域内唯一非标款政信，实际控制人为当地人民政府！

【央企信托-840号淮安政信集合信托计划】 规模:11000万，24个月，30-60-100万；6.5%-6.6%-6.8%，税后收益，按年付息。
用途：补充企业流动资金。
【融资人】淮安HX，公募发债主体，AA评级，实际控制人为HA市HA区人民政府，总资产424.7亿，资产规模大，资产负债率66%，融资人是HA区重要的基础设施平台，政府支持力度大，金融机构合作稳定，再融资能力强，具有较大的财务弹性！
【担保人】淮安CZ，公募发债主体，AA评级，实际控制人为HA市GZW，总资产328亿，资产负债率63%，融资人是HA区重大建设项目的投资主体，政府支持力度大，统筹资金调度能力强，与金融机构合作稳定，担保能力强！
【区域优势】HA市，江苏省地级市，拥有国家级淮安经济开发区，2022年GDP4742亿，一般公共预算收入300亿，政府负债率15.85%。HA区，2022年GDP位列HA市首位，一般公共预算收入34.88亿。

优质知识分享：

      【关键词】电力工程；施工单位；成本控制  　　一、前言  　　在电力工程建设中中，施工单位处于整个施工链的下游，施工利润比较低，经营成本的控制就显得尤其重要，以本人参建的某电厂2×300MW机组安装工程为例，结合本人的实际经验，浅谈一下电厂工程中施工单位如何做好经营管理成本的控制

      　　二、影响电力工程造价的主要因素  　　1、存在多头管理，项目审批不完善  　　工程造价与设计单位、施工单位、建设单位都有直接关系

    在现阶段，有的建设项目批钱与给钱不是一个单位，用钱与还钱不是一个单位

    而工程造价的高低与这些单位利益挂钩的程度不同，因此，这些与造价相关的单位对造价高低反映也就大不相同

    目前，基本建设中没有一个有权威的部门来管理基础投资，在实际工程中是谁都管，但到关键时刻又谁都管不了，所以，工程造价管理长期以来处于实报实销状况

    除此，审批项目的漏洞也是投资失控原因之一

    审批投资计划存在的问题表现为“钓鱼”项目，有的单位为了达到顺利通过审批而不惜采用有意识地漏标或少算投资以降低审批额

    一旦项目批准通过，就要求审批机关追加投资调整概算

      　　2、地理环境及气候因素  　　在电力工程建设中，工程及周边所处的地理环境和气象条件对建设成本影响较大

    这主要是相同容量的变电工程，由于地理环境的不同，从而造成因地基处理费用相差较大，建设的时间、工序和复杂性增加了成本的附加值

    从多年来电力建设的情况来看，有些工程地基处理费用占到电力工程费的近三分之一甚至更多

    从节约耕地和保护环境的角度出发，一般情况下是不会选择在容易施工的耕地上和可能被开发利用的土地上，而会选择难以耕种的低洼地带或坡崖上，由此引起大量的土石方开挖和回填、护坡、挡土墙砌筑，增加的费用比平坦土地上的成本会增加百分之十到二十

      　　3、与国外管理依然存在很大差距  　　目前，有些电力工程建设造价领域的从业人员，仍习惯于计划经济体制下的管理方式，市场经济体制下的管理模式还未建立起来，而对国际市场的管理模式还很生疏

    我国电力工程造价机构的服务内容仅停留在工程概预算的编制、结算审查上，还只是按国家、地方、行业的规定审查考核定额、计算工程量等，不了解国际惯例，无力承担市场经济中全过程造价咨询服务工作，服务范围要比境外机构小、服务内容少

      　　三、施工单位经营成本控制  　　经营成本控制不仅仅是经营部门的任务，施工单位项目部应该成立经营管理中心，把经营部、工程部、财务部、物资部纳入统一中心管理，以统筹协调经营工作

    从设计优化、物资采购、工程结算、施工组织、过程管理、合同外费用和商务索赔6个方面入手，多方紧密配合实现成本控制目标

      　　在设计优化方面，采取提前策划，尽早着手，加强与设计院和甲方的沟通，提高优化工作的范围、可行性和成功率，尽可能做到能优化、可优化的全部优化

    在这个工程中前期由于项目部重视设计优化工作，在图纸会审过程提出了很多合理化建议和二次优化设计，仅煤场防风拟尘网经过优化设计节约钢材150T，节约225万元；循环水管道直径由2700mm优化为2500mm，节约材料费70万元，大幅度降低了工程造价

      　　在物资采购方面，借鉴以往工程的经验教训，减少大量流动资金被库存占用，保证主材的及时、保质、保量运抵现场，更有利于施工顺利进行

    同时，把消材、小型工器具以合理的价格与方式承包给各专业工地，并明确写入合同内，既减少了消材采购带来的资金周转压力，也有利于各工地合理组织消材和小型工器具等物资，最大限度的减少了消材的浪费

      　　在工程结算方面，紧紧结合施工进度完成情况，对甲方进行进度报审，在最短时间内完成甲方工程款和物资采购款的回收，改善现金流状态

    对各专业化施工处及各协作工区的内部结算，努力做到及时、准确，在过程中对进度及预算审批严格把关，合理控制内部造价

      　　在施工组织方面，应该科学合理的安排工序，比如，按照先深后浅，先地下后地上的顺序施工，避免重复开挖现象等；及时督促图纸、设备和物资的按时到场；总结以往施工中的设计缺陷及施工缺陷，在施工中尽量避免；充分利用现有的大型施工机械和工器具，保证力能供应，最大限度的避免发生窝工、停工和返工现象，加快施工进度，合理缩短工期

      　　在过程管理方面，树立全员成本节约意识，坚决推行主材考核制度

    精打细算，提高图纸材料用量计算的准确度，避免出现物资多提、漏提和库存浪费

    对人员往返费用等以合理形式纳入各工区的承包合同范围，有效降低交通成本

    通过行政监督和鼓励机制，促使各工地对施工产生的废料和包装材料进行重新回收利用

    大力倡导节约，提高地材、物资、机械和电能的利用效率，有效降低施工成本

      　　在合同外费用和商务索赔方面，由经营管理中心牵头，工程部和各专业施工工地参与，充分利用合同条款约定，争取合理的消缺、防腐等费用，每月对变更及委托进行一次核对，做好每一份单据的统计记录，收到单据后及时计算出相关费用，在施工过程中与甲方及时进行核对，为后期结算打好基础，同时，对因甲方原因导致工期延误和经济损失的索赔方式、方法和策略应进行认真讨论、研究和培训，梳理所有符合索赔条件的项目，收集整理相关证据和资料，做好商务索赔工作准备，争取更大地利润

    在最终结算时由于前期准备工作做得好，基础数据资料齐全，合同外费用的结算取得了很好的效果

      　　主要采取的措施如下：  　　（1）物资去库存，坚持合理利用物资库存、加强采购流程审批监管，有效提高物资采购计划的准确性和合理性；  　　（2）提高周转性材料利用率，建立周转性材料内部流通机制，鼓励各工区之间内部流通，最大程度的实现周转性材料的充分利用；  　　（3）坚持主材考核制度，开展日常现场经营巡视和检查，采取措施防止钢材锈蚀，降低主材损耗；  　　（4）降低管理成本，实行各项费用相关部门负责（或承包）制，严格预算总额控制，确保项目管理成本可控且不断降低

      　　（5）根据工程进展情况合理控制现场施工人员数量，科学合理组织施工，鼓励使用当地劳工，推行“属地化管理”理念，降低各工区人工成本

      　　（6）提高结算效率，加快资金回收，实现收支平衡，合理安排资金，改善财务状况，确保施工生产顺利开展

      　　（7）对于批量物资采购，采用招投标采购

    采购金额大于10万的由公司物资管理公司主持进行招标，10万以下采购由项目部主持进行招标

    在采购前密切关注市场行情，充分了解每一种物资的价格信息，尽量在市场价格回落时进行采购，同时编制谈判预案，合理控制招标价格，降低采购成本，收效明显

      　　（8）在保证工程质量的前提下，积极利用废旧材料和包装材料

    例如，利用废旧钢板和边角料制作埋件、套管；量少和不是用于主要部位的材料优先利用设备包装框架材料

      　　四、结束语  　　在电力工程建设项目中对工程造价影响的因素众多，所以需要相关人员从大局出发，认真而全面地考虑每一个细节，科学合理地控制工程造价，为提升电力企业的核心竞争力创造有利的条件

      　　参考文献：  　　【1】 李富源. 我国电力施工企业成本控制研究【J】. 当代经济（下半月）. 2008（04）  　　【2】 张炬金. 施工项目成本控制与管理【J】. 建材技术与应用. 2008（02）  　　【3】 张小青. 浅议施工企业成本控制的有效途径【J】. 中华民居. 2013（08）  　　【4】 刘阳. 电力施工企业工程项目成本控制研究【D】. 华北电力大学. 2012（03） 教您一步步买房（一）挑选房源 第一步：挑选房源（考虑价格，交通状况，面积，朝向，楼层，位置）    在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容，住宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到

     价格：     如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素

    比如，湘潭河东房产均价3900左右，河西3700左右……也可以多看看网上发布的消息（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等） 交通状况： 衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用

    目前大部分小区交通相对方便

     社区环境： 人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响

     户型结构： 户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等

     面积： 在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和

     商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和

    其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)

    利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于２．１米，其余部分最小净高不低于１．５米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积

    每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的１／２折算计入使用面积

     套内墙体面积：商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种

    品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积

    非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积

     阳台建筑面积：按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算

     单元分摊的公用建筑面积由两部分组成：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50

    公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积

     公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积

         将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数

    用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积套内建筑面积之和

     公用建筑面积分摊计算：各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积

    分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为０．４左右

     朝向： 在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳

    北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理

    因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售

    因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习

    其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西

    其次，消费者应挑卧室的朝向

    一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致

    而且在大多数情况下是有好有差

     消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准

    卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙

    因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高

    卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室

    朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快

    厨房、卫生间的朝向相对要次要一些

    卫生间只要能直接采光、通风就行

    因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间

     在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”

    具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光

    最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射

    厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换

    由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气

    一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间

    因此，厨房以不选北向为宜

     一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处

    对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳

    对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高

    卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜

    因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生

    一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光

     现在多数的商品房住宅为一梯二户型

    对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光

    而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的

    消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向

    对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意

    对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向

     楼层： 低层建筑一般为一至二层

    多层建筑一般为三至七层

    高屋建筑一般为八至三十层

    超高层建筑一般为三十层以上

    因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地

     大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了

    底层还有一个特点是下水管道容易堵塞

    因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理

    底层的排水系统是否单独和独立

    如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面

    如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大

    底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”

    自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生

    对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外

    看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远

    地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等

    消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣

     一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦

    但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳

    老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的

       位置: 如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求

    它通常具有下列特征: 1．城市上风上水

    在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向

     2．交通便捷

    从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等

     3．城市化水平高

    应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过１公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦

    郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加

     4．生活便利

    步行１０分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼

    文体设施也可就近找到. 5．环境宜人，自然、人文景观优雅

    绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好

     买房流程全接触，教您一步步买房（二）实地考察 第二步：实地考察（考虑开发商的资格审核，看楼应该注意哪些细节，区分“复式、跃层式、错层式”住宅） 楼间距也是一个可以泄露发展商"秘密"的指标

    楼间距太窄不仅影响各楼体之间的光照，也影响人们的视野和心情

    无法想象楼挨着楼的社区能谈得上什么绿化和环境

    真正好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型绿地，有的新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间的绿化，每一个新概念的推出和落实都是社区环境的更新

        开发商的资格审核     《住宅质量保证书》 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：         (1)．工程质量监督部门核验的质量等级

             (2)．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修

             (3)．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：     屋面防水3年;     墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；     墙面、顶棚抹灰层脱落1年；     地面空鼓开裂、大面积起砂1年；     门窗翘裂、五金件损坏1年；     管道堵塞2个月；     供热、供冷系统和设备1个采暖期和供冷期；     卫生洁具1年；     灯具、电器开关6个月；     其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定

            4)．用户报修的单位，答复和处理的时限

     建设工程开工证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一

    没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护

    北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作

     建设用地规划许可证和建设工程规划许可证　 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证：是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这"两证"的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件

     《住宅使用说明书》　 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：  （1）．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；  （2）．结构类型；  （3）．装修、装饰注意事项；  （4）．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；  （5）．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；  （6）．门、窗类型，使用注意事项；  （7）．配电负荷；  （8）．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；  （9）．其他需说明的问题

      住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中

      看楼应注意哪些细节？ 看楼要综合考虑楼盘各方面的情况，一般有以下几点: 第一，发展商的实力：有实力的发展商在开发楼盘时，处处为客户着想，往往精益求精，推出精品楼盘

      第二，楼盘的合法性：对楼盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定，重点是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房;  第三，楼盘的自身素质： 1、是否渗水

    不但要看选购单位的屋顶是否漏水，还要看楼下单位的屋顶是否漏水

      2、噪音、照明

    噪音和照明在白天很难看出情况如果，需要晚上去看，去实地考察

      3、楼内垂直交通

    对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通

      4、结构

    一套房建成之后，建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果，一开始就得选择合理的格局

      5、其他细节

    看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等

      第四，用户的口碑

    向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理，治安善如何，楼宇有无法法律纠纷等

      区分“复式、跃层式、错层式”住宅  复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率

      跃层式住宅，与复式住宅是完全不同的两个概念

    从外观来说，跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等

    简单地讲，如果上下两层安全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅

     错层式住宅，是指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面

      错层式、复式与平面式房屋的区别 错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋

    平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面

      错层和复式房屋的区别 尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼；而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面

    因此错层有“压缩了的复式”之称

    另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个(或三个)楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开

     买房流程之——认购书签订（三） 签定流程     你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金， 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况

         认购书主要内容包括：     1． 认购物业；     2． 房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；     3． 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；     4． 认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等

          在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明

             经济适用房相关知识：     目前，建设部正加紧制定经济适用房管理办法，并将认真考虑公众反应强烈的经济适用房供应对象过于宽泛的问题

    据有关人士透露，经济适用房管理办法将对供应对象和供应面积做出明确规定

    具体内容可能是各地要根据其经济发展水平、居民住房情况和财政可承受能力，因地制宜地确定中低收入标准，明确供应对象的范围，不能再实行敞开供应

    界定范围的标准将从严从小，以保障而不是改善中低收入家庭住房为主

    供应面积将要求控制在１２０平方米以内，豪华型、复式住宅将被严格禁止

          业内人士分析认为，建设部有可能在管理办法中提出，在商品房与经济适用房价差较小城市，可以在一个时期内采取普惠制度，但为抑制住房投机，应从严审批购房对象；在商品房与经济适用房差价较大的城市，应采取“从紧”原则，执行“双控标准”，保证最需要住房的群众优先购买

    对危改安置居民、“城中村”改造优先安排，对教科文卫等行业，可以倾斜，分期分批供应

    在审批供应对象时，要采取公示等多种方式，提高透明度

    而对象的界定标准应该根据经济适用房供应总量与需求量确定控制标准

    “双控”标准可逐步提高，原则是保证最需要住房的群众优先享用，雪中送炭

    由于各地收入标准差别大，国家只规定原则，标准由各城市自定

          经济适用房的保障性也将在建设面积上得以体现

    考虑到今后的经济发展和居民住房需求水平的提高，经济适用房的基本户型面积可以适当提高，但以满足基本需求为宗旨，上限原则上不大于１２０平方米

     认购书样本     甲方：物业名称：××小区     地址： 邮政编码：     乙方：姓名/公司名称：____________     代理人：_____________     身份证号码/注册登记号：_________________     地址/法定地址：________________     电话：__________     邮政编码：___________     根据湘潭市房地产法规的有关规定，甲、乙双方就购买××小区商品房事宜，经过平等协商，签订本认购书

         1、××小区位于_______区_______路_______号，经××房产管理局批准，现正式对外预售【预售许可证：(        )郑房管预售字第       号】     2、乙方自愿订购××小区________栋________号________室

     总建筑面积：________平方米

     单价：人民币________元/平方米，总价：人民币________元

    大写____佰____拾____万____仟____佰____拾____元

        3、乙方于签订此认购书时，向甲方支付定金人民币______元

         4、乙方于签订认购书之日起_____天内，签订出售合同，同时支付首期款（含定金），乙方逾期七天尚未签订出售合同，甲方不再保留其订购房号（室）

         5、甲、乙双方同意乙方按下述方式支付房款：    (1)一次性付款□    (2)分期付款□    (3)按揭付款□     6、本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签章之日起生效

         甲方：　　　　　　　　　　乙方：     代表：　　　　　　　　　　代表：     日期：　　　　　　　　　　日期： 怎样认识“定金”     笔者近来在办理有关商品房买卖的业务中，遇到一个较为普遍的问题，即购房者与开发商正式签订买卖合同之前所预缴的定金，在购房者与开发商最终没能达成买卖协议或购房者因种种原因放弃所认购的房屋时，能否要求开发商返还的问题

    具体情形大致分为两种：一是开发商在物业正式开盘前，以内部认购的方式开始发售，认购期间的价格要比正式开盘后便宜一些，有的还以打折或抽奖等方式促销

    购房者在价格优惠的诱惑下签了《认购协议》并缴纳了定金；二是正式开盘后，购房者在正式签合同前与开发商签订了《认购书》并缴了定金，在正式签合同时，因某些条款与开发商不能达成一致意见或开发商拒绝签订购房者提出的补充条款，购房者提出退房，而开发商拒绝返还定金

             对于第一种情况，没有正式开盘多因为某种手续未办理妥当，或因国有土地使用证在制作过程中，或因销售许可证未正式下发，那么这一时期购房者所缴的定金应当返还，因为所销物业不具备商品房正式上市的法定条件，《认购协议》不受法律保护

    对于第二种情况，笔者认为要对定金的性质予以界定，如果构成经济合同法意义上的定金就不能返还，如果不构成就应予返还

    定金是保证合同履行的担保方式之一，是指合同当事人一方为保证合同的履行，在合同成立后未履行前给付对方一定数额的款项

    我国《民法通则》第八十九条第（三）项规定“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金

    债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回

    给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金

    ”定金的性质和作用一是证明合同的成立，二是保证合同的履行

    笔者认为购房者在签订《认购书》时所交的“定金”不是法律意义的定金，因为合同尚未正式签订，合同没有成立何来定金？所以开发商在购房者认购时约定“定金”不予返还是没有法律根据的

             认购是开发商促销和保障销售的一种方式，做得好确实有利于房屋的快速销出

    但房屋销售好的根本原因还在于其质量、位置、价格和交通等等条件

    一些质量好价格又可接受的楼盘就没有所谓“定金”不予返还的约定，比如今日家园

    相反认购时交定金不予返还的约定，大有强买强卖之嫌，倒不利于房屋的销售

    为了减少这方面的纠纷，今后开发商应免去这样的约定，购房者在买房时也要慎重考虑，别轻易交所谓的“定金”

            签订《认购书》前应当心订金风险     购房者往往先通过广告或销售人员的介绍感觉某处楼盘比较好，有购买的意向，这时，售房人员会要求您先交纳200～500元的“小订”

    并承诺，交款后，可以为您保留3～5天的房号，在这几天内，如果您决定购买此房，就要交纳1万元或2万元不等的定金，即“大订”，并签订《认购书》，然后在规定的期限内双方签订房屋预售或销售合同

    实践中，购房者如果在交纳“小订”后不愿购买此房，开发商一般会很痛快地将钱款退还给购房者

         由于购房者不明白此种“小订”和“大订”的区别，往往认为交纳“大订”后，在签订正式合同前如果不愿购房或不能就购房协议与开发商达成一致，“大订”依然可以退还

    但当要求退款时，却被告知该定金不予退还

    特别是有些开发商的广告宣传与实际状况存在较大差距，使购房者不愿再购买时，争议比较多

         由于没有明确的法律规定，当前法律界也存在着不同的意见

         有的观点认为，《认购书》是购房者保证按时与开发商签订正式的房屋买卖合同，如果不能按时签订此合同，则应该承担违约责任，所以“大订”应该属“定金”性质

    如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，卖房者有权以购房者违约为由不退定金；如果卖房者将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金

         有的观点则认为，《认购书》是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同

    买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，所以“大订”应该是“订金”

             所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式

    是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币

    如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任

    《民法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定

    从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金

    同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用

    此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订金的相同之处

         而“订金”一词在法律上没有明文的规定，它在生活中往往“定金”相混同，有时因为笔误或认识上的不清，往往将“定金”写成或说成是“订金”.     “订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用

    卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额

    如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认购金、诚意金

         由于“订金”与“定金“的法律后果不同，买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟通，以避免纠纷

         同时，如果购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条款使双方发生争议而不能达成一致意见，致使购房者不能认购房屋的，此责任不应由购房者独自承担，发展商应当退还“订金”

    否则，购房者交纳了此笔费用后，一旦与开发商不能就正式合同达成一致意见，就要受到严重损失，这对购房者是不公平的

          因此，购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险

     买房流程全接触，签定合同 （四）     签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了

    另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证

    所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理"销售许可证"，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》

    您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金

          在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷

    发展商会把先前的承诺否决，说合同中没写

    所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里

          您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等

          (注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金

    )      签订购房合同时，应特别注意四点:      一是房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利，购房人应当特别注意合同中对这种权利的约定；      二是商品房买卖合同示范文本内“面积确认及面积差异处理”中空格处可填写双方自行约定的内容，而不是开发商单方规定的对消费者不公平、不合理的条款，不可轻易填写或草率约定；      三是不可轻易同意开发商删除商品房买卖合同示范文本内印制的预先拟订内容；      四是如果必须填写“自行约定”内容或删除商品房买卖合同示范文本内印制的预先拟订的“面积确认及面积差异处理”有关条款内容，建议向有关行政管理部门或律师咨询

         预防开发商合同上做手脚      案情      新年伊始，王小姐盘算着和未婚夫置办一套婚房，经过现场多次勘察比较，王小姐看中了某明星代言的一个新盘

    精美的楼书、热情的服务、便利的交通、增值的前景……以上种种，都是王小姐打算下血本购买房屋的重要因素

    开发商预售的楼盘是精装修的房屋，在王小姐交付定金时，售楼小姐十分肯定地称在正式签订的预售合同中会明确约定房屋装修方面的问题

    但到了正式签约的时候，细心的王小姐还是发现，在房屋的价格条款部分，开发商提供的《预售合同》中只是列出了房屋的总价款

    让王小姐颇为不放心的是，如果在合同中不列明该价款已包含装修款，那么以后开发商会不会让她再缴纳装修款项

    王小姐特意就此疑问向售楼小姐咨询，售楼小姐哈哈一笑，称王小姐不懂行，售楼小姐称她销售的几十套房屋都是这样签的合同，房屋的装修是开发商赠送给业主的，所以在《预售合同》的价款部分不必多此一举，加上这么一条

    半信半疑的王小姐最后还是按照售楼小姐的要求签了《预售合同》，并且按照《预售合同》的约定，支付了首付款

    后来，王小姐经朋友指点，在业主论坛上和其他业主交流，了解到此开发商一期销售的部分房屋内有装修的质量问题

    王小姐想想很后怕，担心到时候自己的房子也有这样那样的问题

    谁知到了正式交房的时候，王小姐还是发现自己房子的装修存在质量问题，王小姐一怒之下，起诉到法院，要求开发商退还全部房款，解除双方签订的《预售合同》

         判决     法院认为：双方订立的《预售合同》是双方当事人真实意思的表示，王小姐诉称开发商在订立合同时存有欺诈的行为，因其未提供足够的证据，法院不予采信

    同时对于王小姐解除《预售合同》，退还房款的诉讼请求不予支持.         评析      本案中，王小姐的诉讼请求缺乏必要的法律依据，难以得到法院判决的支持

    首先，广义的合同解除有法定解除和约定解除之分

    法定解除是指合同在履行过程中出现法律规定的解除情形时，当事人可以依法解除合同

    约定解除是指双方当事人通过协商同意将合同解除的行为

    结合本案，开发商预售的房屋内部装修存有质量问题，并未使得整个合同目的不能实现

    王小姐在签订《预售合同》时也未就内部装修的质量问题设定解除权的条款

    因此，无论从法律角度，还是从合同本身，王小姐的主张都缺乏必要的依据

    其次，王小姐以开发商存在欺诈情形为由诉至法院，按照合同法的规定，以欺诈、胁迫的手段违背当事人的真实意思订立的合同，受损害方有权请求法院变更或者撤销

    因此，王小姐若依据开发商欺诈的事实，其诉讼请求也应该是撤销该《预售合同》

    最后，虽然王小姐很难通过举证达到撤销该《预售合同》的目的，但她仍可以依据《预售合同》要求开发商对内部装修进行修复，如果开发商提供的内部装修材料与《预售合同》不符，也可要求开发商予以更换

             律师提醒      精装修的房屋，最好在《预售合同》的价款部分明确该价款已包含装修费用

    同时在《预售合同》的附件中，要明确列明装修的材料，对可能出现的装修质量问题也要尽可能地明确责任

    （作者系上海市申房律师事务所主任、律师）      在购房合同中，开发商一般会承诺办好房产证的时间，或是提供买房人自己办理的必备文件

    可往往承诺的时间到了，开发商却没有办好房产证，购房者也无法自行办理房产证

    面对房产证的遥遥无期，购房者该怎么办？ 开发商不依照合同怎么办？         案情——入住三年未拿到房产证      起因：2002年初，王女士在CBD中央区选择了一个公寓楼盘，以按揭贷款方式购买了其中一套公寓房，并于2003年6月顺利收房

             由于是投资型购房，王女士自己并不去住，而是将房屋租了出去，打算在房价上涨后再出售

    据王女士了解到，同楼的绝大多数业主都属于投资型购房

          入住不久，开发商收取了房屋公共维修基金和契税，并承诺将很快办理房产证了，可眼看购房合同中规定的办理房产证时间已到，却仍不见房产证踪影

    而此时王女士购买的这套房产价格已上涨，王女士打算将房子出售以获取投资收益

    于是王女士找到开发商询问，被告知正在办理

    但两个月后，开发商仍未下发房产证

          王女士开始怀疑项目有什么问题

    于是拿着购房合同到市建委查询该项目备案资料，但工作人员称，只能在出现纠纷起诉后委托律师来查

             对抗：停付月供后开发商承担连带担保责任      王女士觉得起诉开发商太麻烦，于是没有提起诉讼

    但由于迟迟拿不到房产证，王女士一气之下开始拒绝偿还银行贷款

          银行打电话催讨贷款时，被王女士拒绝

    由于开发商负有连带担保责任，起初几个月的贷款便由开发商代为偿还

    但之后银行方面表示，如果王女士再不按时还款，银行将起诉，而且会把王女士列入银行“黑名单”

          虽然王女士此后陆续还了银行几个月贷款，但由于开发商始终不能确定办好房产证的时间，想到自己投资可能面临的巨大风险，王女士最终还是决定不再支付银行贷款

    在王女士累计9个月未支付银行贷款的情况下，银行按担保合同规定一次性扣划了开发商为该房屋担保的全部未付款项

         开发商于是委托律师找到王女士，要求归还其为王女士代偿的按揭购房款

    但王女士以开发商严重违约为由拒绝偿还

    开发商回应说如果不还款，将收回王女士的房屋并进行拍卖，用拍卖款归还开发商代付的款项

             决定：为避免投资风险要求退房     由于王女士坚持拿到房产证后再付月供，开发商于是对其下了最后通牒，称若再不还款就到法院起诉

    王女士向律师咨询后得知，这种情况下如果打官司，开发商将承担没有按时办理房产证的违约责任

    但按合同规定计算，这笔罚款远远抵不上开发商代偿的银行按揭款

    可如果一次性归还开发商代偿的款项，就意味着仍将继续承担房产证办理不下来的风险

    这时的王女士感到自己处境极为不利，于是想到了退房

     听说王女士要退房，开发商态度缓和了许多，因为怕王女士退房可能会引起连锁反应，导致其他业主大量要求退房

    目前事情仍在协调

     律师指南 延期办理房产证业主可要求索赔 房产证迟迟办不下来的情况目前并不鲜见

    如果开发商的大产权证办不下来，也就无法办理产权分割，购房业主的小产权证自然是遥遥无期了

     如果在规定时间内因为开发商的原因不能办理房产证，开发商应承担违约责任

     王女士可通过法律途径索要赔偿 根据目前情况分析，由于开发商的原因，导致王女士在合同规定时间内无法拿到房产证，王女士可根据合同相关规定，追究开发商违约责任

    如每迟延一天承担购房总价款万分之一的违约金

    在协商不成的情况下，王女士可以先行起诉，就已超过的期限要求支付违约金

    此后开发商仍然不能办理房产证的，可以再次起诉追究后一段时间的违约责任

     以“拒还月供”抵制开发商违约不理智 发生房产证迟迟办理不下来的情况，购房者不能以此抗拒银行还款

    购房合同与银行借款合同是两个既关联又相互独立的合同，开发商对借款合同的担保合同是依附于借款合同的

     按法律程序，当王女士签订购房合同并支付首付款后，银行以贷款的方式为王女士支付了其余款项，这时王女士已全部履行了对开发商的付款义务，转而形成与银行的债权债务关系

    如果王女士不履行对银行的还款义务，银行有权按担保合同规定要求开发商承担担保责任

    而开发商代为还款后，可转而向王女士追偿

    购房合同履行中有什么问题，应由双方依据合同或法律规定解决，购房人不能因开发商的违约而不履行银行贷款合同义务，拒付银行贷款是不理智的

             退房时须注意解除权行使期限 王女士采用退房的形式也未尝不可

    根据法律要求，商品房买卖合同规定或法规规定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年的，由于出卖人原因导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可请求解除合同和赔偿损失

     王女士购买的楼盘现在已超过合同约定期限一年没有办理好房产证，所以她已享有解除合同退房的权利

     但需要提醒的是，请求解除合同应当注意行使合同解除权要在一定时间内进行

    当发生法定解除权事由时，合同一方享有合同解除权

    法律没有规定或当事人没有约定时限的，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权；逾期不行使的，解除权将失去

          退房流程一览表      第1步 向开发商发出解除合同通知书

    开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜

    开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决

          第2步 在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同

    根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持

          第3步 将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行

    开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除

      买房流程全接触，付款方式（五） 申请个人住房贷款应具备的条件： 有合法的身份； 有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件； 在所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建、大修）住房的首付款

     有贷款行认可的资产作为抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他组织或个人作为保证人； 银行同意的贷款行规定的其他条件

     一次性付款 是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售

     利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低

     弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大

    如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大

          分期付款     又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式

         利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺

         弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高

     按揭付款     即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段

     利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦

     弊：目前手续繁琐、限制较多

     公积金贷款 居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式

    因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重

     个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率

    也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差

    下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元

    而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观

     买房流程全接触，验收房屋（六） 为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看

         第1招：看"备案"留"两书" 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》

     2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验，并出具《住宅工程质量分户验收表》

    住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收

     第2招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏

    这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏

     检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象

    合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处

    但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度

     第3招：门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度

    不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米

    门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面

     第4招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知

    若听到"空空"的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好

     第5招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹

    因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的"考验"，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验

     第6招：阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大

    房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位

     第7招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题

     第8招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度

     第9招：暖气支管有坡度   暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%

     第10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米

    其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板

     第11招：拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路

     第12招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置

     第13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熏洗手盆的上方不应有插座

     第14招：厨卫紧临通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁

         第15招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设

     怎样认定房屋质量不合格 根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失

    因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失

     　　 那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体

     主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷

    如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题

     所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形

    “严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形

    房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房

       律师指点     室内空气不合格也可拒绝收房 大成律师事务所吴建中律师告诉记者，在收房过程中，如发现房屋质量问题，应分别情况作不同的处理

    如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的，业主有权拒绝收房，并要求开发商退房并赔偿损失

     而其他质量问题的处理方式，一般在合同中均有约定，大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种

    如果在购房时选择了后者，则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房，只能在收房后要求开发商进行修复

     此类质量问题又可分为两种，一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题，二是影响装修和入住的严重质量问题，如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等

    无论何种情况，业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时，把需要修复的质量问题确认下来，并明确修复的期限

    由于集中交房期间问题比较多，业主要主动地多与开发商、物业联系，督促其尽快修复，不要等待

     对于严重影响业主装修或入住的质量问题，如果开发商拖延修复，给业主造成损失的，业主有权依法索赔，但要注意搜集和保留好证据

    此外，对于较严重的问题，业主可以要求在修复前先制定修复方案，并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可

         贴心提醒     新房保修期从交付之日起计算 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容

    开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任

    商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算

     房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任

    购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房

     住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主

    并且，《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月

    另外，住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位

         住宅质量保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期     1.屋面防水3年；     2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；     3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年；     4.地面空鼓开裂、大面积起砂1年；     5.门窗翘裂、五金件损坏1年；     6.管道堵塞2个月；     7.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；     8.卫生洁具1年；     9.灯具、电器开关6个月；     10.其他部位、部件保修期，由房地产开发企业与用户自行约定

         备注：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算. 收房时应关注五大问题 交房纠纷，究其根源在于合同是否细致到位，法律能否给双方提供可依据的准则

    收房实际是对购房合同的履行，合同条款约定得明确细致，就容易确定履行标准，分清责任，反之，就容易产生分歧，甚至发生纠纷

    有的消费者在收房发生争议时，才意识到如果在签订购房合同时，在补充协议中对开发企业多一些合理的约束以及量化的违约赔偿条款，收房时的情况就会主动一些

    例如：由于房屋质量问题(像水管爆裂、墙皮脱落等)造成购房人人身和财产损害的赔偿问题；停车位问题；小区绿化率问题；擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光、通风问题；配套设施的内容、运行时间、不能正常运行的补救措施及违约责任等等

     有法律界人士提醒，收房时消费者应重点关注以下五类问题：  一是房屋是否达到交付使用条件，根据相关法律法规，开发商必须提供房屋建筑工程和市政基础设施《工程竣工验收备案表》(取代原来的竣工综合验收合格证，依据《中华人民共和国行政许可法》，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发【2004】16号)中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收)，其中一方面是验证，另一方面也要看验收合格证取得的合法性

     二是看小区规划设计变更、商品房室内设计变更的情况，开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计

    如果是因经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，而导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知消费者

    消费者收房时，应核对房子的规划、设计是否变更，开发商是否在规定时限内履行通知义务

     三是景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定，该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响

    商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有的售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格的确认造成影响，也属要约，开发企业应当履行约定

     四是房屋质量，建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如配套设施、小区景观等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义

    除传统的质量问题，装修房还存在新型的环保、节能等质量问题也值得重视

     五是交付逾期和面积差异问题

    逾期交房会给消费者造成一定的经济损失和机会损失，也可能破坏消费者的家庭生活计划，给生活带来诸多不便

    商品房买卖合同一般约定(合同第九条)：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，其中第二款约定逾期超过一定日期后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同

     由此看来，开发企业交付房屋逾期达到一定的天数，消费者是可以退房的，此时的前提条件是消费者拒绝接收此房屋，如果已经实际入住接收了房屋，那么只能接受开发企业支付违约金的补偿方式了

    面积问题也应该是消费者最为关心的内容之一，对于交房时面积差异的处理方式在合同中一般都有约定，2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》已经明确，合同有约定的，按合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房或不退房而要求房地产开发企业承担赔偿责任(损失)

     买房流程全接触，物业管理（七） 一 网友提问：请问物业管理费到底包含哪些方面呢？1.每栋楼下的铁门及对讲机每年要另外收钱2.每栋楼楼顶的水箱及水管年久需要更换，这个费用应该是业主分摊吗？3.楼道内粉刷墙壁的费用应由业主分摊吗？上面三个问题是我暂时能想到的吧

    不知道有没有物业管理相关的法律？专业人士请指点一下

    下周周末将就上述三项举行小型听证会，我想收集一些相关法律规定

      律师回复：根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目： (1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费

    此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润

    对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费

    与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式

      二  网友提问：物业费、有线电视费应从何时算起？ 律师回复：物业费应从你办理入住手续之日起计算；如在你办理入住时有线电视已开通，有线电视费也从你办理入住手续之日起计算

             三  网友提问：不满意服务能拒付物业费吗？     业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务

    首先，物业管理公司只是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系

     其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，并非物业管理公司的经营性收入

    如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害

     因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利

     只有当物业管理公司服务不到位，违反了物业管理合同时，业主才有权拒交物业管理费

    而此案例中，责任本身不在物业管理公司，并且他们已经尽到了自己的责任，所以阮女士无理由拒绝交纳物业管理费

    王律师认为，阮女士应查明造成房屋漏水的直接责任到底在开发商还是楼上业主，如果是房屋质量问题，可直接找开发商要求承担违约赔偿责任；如果是楼上业主过失造成漏水，则阮女士应直接找楼上业主承担赔偿责任

      四  网友提问：律师您好，我们小区有回迁户、房改户、房管户等所交费不同小区中只有我们唯一一栋商品房而且物业费偏高1.80元/平米，还没有保安人员，而且由于小区复杂一直没能够成立业主委员会，小区的物业是开发商聘的，我们的这栋商品楼是否可以单独成立业委会，我们这些业主该怎么办物业费是否该比别的不是商品房的业主交的多而且享受同等待遇呢？我们这栋楼的业主怎样才能成立业主委员会呢？请您帮我们想想办法

    谢谢！ 律师回复：同一小区，同一物业，同一服务，物业费不同，除非开发商另外补贴

    否则不合理

    一个小区只能成立一个业委会，你可以到小区办去咨询一下

      五  网友请问：新买的房子，没有入住要交物业管理费用吗？ 问题补充:是还没装修的房 网友回复：这个肯定的，我去年新买了小区的住宅楼，尚未入住，就先交了一笔超出预算的开销，其中就包括物业管理费及卫生费及暖气费等

    如果不交清，物业就不给钥匙，虽然气愤这类霸王条款，但想想大头（房款）都交了，还在乎这些小钱吗？咬咬牙，交了，现在还是为此耿耿于怀

    找个相关部门或者媒体给他们暴光，也许能够有个说法，否则，只能吃哑亏

    祝你好运！ 律师回答：杨雨轩这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题

     房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准

    但是在实际操作中，买卖双方往往以入住交接作为验收房屋是否符合法定和约定交付 条件的一个主要程序

     商品房买卖合同对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明；所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

    开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担. 既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)

      专家建议消费者在办理入住手续时，应注意几点： 要认真和善于行使自己的权利

    所谓认真行使，就是在开发商不能提供相关文件又通知您办理入住手续时，应依据合同约定坚决拒绝接收，不要稀里糊涂收了房子

    所谓善于行使，是指要对发现的问题做一下分析，看出现的问题是否能够构成拒绝验收的理由，比如墙面、地面装修有问题，卫生洁具不符合原定标准等，虽然也属于问题，但一般不会构成拒绝验收的依据

    对这样的问题，不妨在开发商提出赔偿方案或改进措施后，先办理入住手续，再敦促开发商落实，以免耽误自己使用房子

     交接过程中，要完善交接程序

    在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下来

    如果决定拒绝接收，则要书面说明拒绝接收的理由

    如果接收但有问题需要解决，则应要求开发商将处理意见形成书面文字，以备今后协商不成时，有据可查. 上述所有的书面内容，原则上都应该是一式两份，双方要签字或盖章，避免开发商内部发生人事变动后，接任者拒绝承认前任的承诺

     买房流程全接触，产权过户（八） 城市房地产开发经营管理条例》中规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续

    房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件

    ” 　　房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续

          房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称

    根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种

    《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人

    《房屋共有权保持证》发给房屋共有人

    《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等.     《房屋产权证》一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证

    申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用

         需要哪些材料：     （1）《房屋所有权证》；     （2）《国有土地使用权证》（审原件，收复印件）；     （3）交易评估报告；     （4）存量房合同；     （5）房屋交易登记申请表；     （6）土地纳税登记簿；     （7）卖方资料：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（审原件，收复印件）；若为单身的，需到派出所或民政局开具单身证明，或到公证处公证；若为离婚的，需离婚证或民事判决书，并提供财产分割协议及至今仍单身的证明；     （8）买方资料：身份证（审原件，收复印件）；外地人口需提供流动人口婚育证明；     （9）《房屋所有权证》图纸页若为电脑打印的，需复印两份，一份留房地局存档，一份附在新《房屋所有权证》后，可免测丈费

         领取房产证时需在公司权证人员的陪同下，本人带身份证原件、交易收件单领取（收件担保方保管）

         过户需要缴纳哪些费用：     7月19日，网友咨询湘潭365房产网，“我有一84平米的商品房，现想过户到我母亲名下，请问各项费用应按什么比例交纳？大概需多少钱？另该房为我个人婚前财产，但有部分贷款为婚后所还清的，请问过户时是否需双方到场签字？”       回复：      (1)您要将您的房屋过户到您母亲的名下，这种情况属于个人与个人之间房产转让，应交纳的税费比例如下：     交易费：6元/平方米，买卖双方各承担50％；     契税：按房屋成交价或评估价的1.5％计算，由买方承担     印花税：成交价或评估价的l％，由买卖双方各自承担50％；     土地出让金：成交价或评估价的l％，由买方承担

    (如果您购买的商品房所处地块的取得方式是通过出让方式取得的，即开发商已按规定缴纳了土地出让金，您就不需承担此项费用)

            (2)关于您的这套房屋过户大概需交纳多少费用，这要根据该房屋的实际状况，参照当地的市场价格由交易所工作人员进行评估，并根据上述比例计算确定

            (3)根据我国《婚姻法》第十八条规定，夫妻的婚前财产，是夫妻各自所有的财产

    但是对于婚前财产在婚后如果用共有财产进行偿还部分贷款，则该部分财产应视同夫妻共有财产

    因此，在办理过户时，就需要双方到场签字

     买房流程全接触，装修装饰（终结版） 一、忌仓促上马     一些人有了新居后，急于入住

    他们便匆匆忙忙找了一个装饰公司，要求对方在十天半月就要交工

    至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考虑

    由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求

    因此在装修之前，您不要太匆忙，要留出一段时间好好考虑房间的设计和装饰材料的选择，以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司

            二、忌“胸无全局”     在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位置以及装修的预算等心里有数

    切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘考虑

    这样往往会出现家具与装饰风格不相符合

          三、忌“缺少变化”     虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下，但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样

    所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料

    这样做只能使房间显得缺少情趣和变化

          四、忌表面的“涂脂抹粉”     从目前的建筑格局来讲，并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局，只做房间的“表面文章”

    这样只能给使用者带来更多的不方便

    从美学角度考虑，矩形的房间并不理想

          五、忌不分主次     有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”

    这样装修不仅花费过多，而且往往“事倍功半”

    其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间

          六、忌脱离文化背景     照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”，所以切忌脱离文化背景

    如果房间里都是西式风格，却摆设了太师椅，就很不谐调

          七、忌脱离外部环境     如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些；如果房间在阴面，装修是就忌用深颜色

          八、忌“无人参与”     有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司，自己不参与一点意见

    这样装修出来的房间没有一点主人爱好和性格的体现

         九、忌盲目攀比     有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支，结果不能购买与之相配的家具

         十、忌追求“一步到位”     目前大部分都希望装修“一步到位”，其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整

    例如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换

         十一、忌生搬硬套     所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉

    尤其是在装修之前，有些人喜欢去别人家“取经”，结果自己家的装修风格凌乱，不成体系

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