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中华建设网讯 近日大央企信托-526号江苏大丰集合资金信托计划，国内首单央企租赁住房REITs--保利租赁住房REITs获批，成为楼市最热话题。这是国内首单央企租赁住房REIT... 
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中华建设网讯 近日大央企信托-526号江苏大丰集合资金信托计划，国内首单央企租赁住房REITs--保利租赁住房REITs获批，成为楼市最热话题。这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs。
其重大意义在于，它不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，给REITs发行市场带来了新的利好，也为当前房企和其他机构的租赁业务证券化带来了无限可能。
什么是“RIETs”？
REITs(Real Estate Investment Trusts)，即房地产投资信托基金，起源于美国，是一种通过发行证券(基金单位)，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs，投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型不动产组合投资，获得不动产的投资收益。
通俗的讲，就是将价值上千万乃至数十亿的房地产资产（或资产包），分割成细小份额，让投资者能够花几块钱，如同买卖股票一样在公开市场上进行投资和交易。
REITs的收益的需要标的物有稳定的现金流支撑，最常见就是写字楼和公寓，而在美国等REITs发展比较成熟的国家，仓库、停车场、医院甚至监狱都能成为投资标的。
截至2016年底，目前全世界有31个国家和地区建立了REITs制度，全球REITs的总市值已达1.8万亿美元。
作为发展了50年的成熟房地产金融产品，REITs基础资产是现金流稳定的收益型房地产，在投资属性上具有很强的防御性，是大类资产配置的重要组成部分。REITs不仅是机构投资者，如保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等的投资方向，也是个人投资者进行资产配置的有利工具。
国内REITs探索
自2005年以来，中国就对REITs进行不断探索，已经具备了理论和实践上的充分基础。
2008年11月，中国房地产投资信托基金的方案获国务院原则性同意。
2009年初，中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架。
2010年6月，国务院先后批准了北京、上海、天津和广州作为首批REITs试点城市。
2016年10月，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，《意见》指出大央企信托-526号江苏大丰集合资金信托计划：“有序开展企业资产证券化。按照‘真实出售、破产隔离’原则，积极开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。支持房地产企业通过向轻资产经营模式转型。”
在国家相关政策推动下，房地产及金融行业进行了探索：
2014年5月，中信启航专项资产管理计划正式发行，作为国内首单物业资产的资产支持专项计划(也称“类REITs”)，通过资产证券化专项资产管理计划载体，进行内部优先/次级产品分层安排，匹配不同类型投资者差异化的投资需求，在深交所挂牌。
2015年6月，鹏华基金以公募基金身份参与与万科合作的地产项目，即：鹏华前海万科REITs。简单来说，这一只封闭式混合型发起式基金，其部分资产，将通过增资方式持有目标公司50%的股权，获取前海企业公馆项目的营业收入。
由于国内“REITs”产品在交易设计、税负、运营方式、收益方式等多方面与“标准化”REITs有较大区别，在一定意义上可以说，中国目前尚未推出严格意义上的、标准的REITs产品。
国内已经发行的“商业地产资产支持专项计划”虽然被称为“类REITs”，但仍然属于“私募”范畴，并不具备海外标准REITs的公开性和流动性等特点；而鹏华万科REITs基金，虽然是公开募集基金，但其投资标的属于非上市公司股权，不在证监会对公募基金所规定的投资范围之内，因此不具有可复制性。
而类似国外的资产IPO形式，作为上市主体在证券市场上流通，虽然是国际上的主流REITs的路径。但是在国内审批体制主导下证券市场上推行，也非朝夕可就，短期内难以大规模推出。
租赁住房证券化的破冰之举
相较以前的“类REITs”产品，此次保利租赁住房REITs已经非常接近真正的公募REITs，树立了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本，预计接下来行业将出现更多类似案例。
从产品结构和发行细节来看，保利此单可谓是租赁住房证券化的破冰之举。本单REITs产品总规模为50亿元，由中联前源不动产基金管理有限公司（以下简称中联前源）、保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司共同担任总协调人。
产品结构设计方面，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，包括位于广州、重庆、北京、大连、沈阳等区域的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大租赁物业品牌；这些物业分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。
利用基础资产组成SPV，再通过股+债的方式收购SPV股权之后，该单产品采取储架、分期发行机制，储架额度期限两年；产品期限18年。该产品优先级、次级占比为9:1，优先级份额即40亿元在上交所公开转让、交易。
“保利这个产品，带了个好头。”全国房地产商会联盟执行主席顾云昌认为，REITs能真正帮助形成租赁住房资产运转的闭环，无论对于房地产融资的畅行，还是对于租赁市场的发展，都是重大推进。
租赁市场或成REITs下一个风口
近年来，国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》均提到推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。
住建部积极推动住房租赁市场的发展，提出在12个大中城市开展住房租赁试点，积极培育机构化、规模化的住房租赁企业，鼓励国有企业布局住房租赁业务。同时，支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给。下一步还将积极推动住房租赁企业拓宽直接融资渠道，支持企业利用创新型金融工具发展住房租赁业务，推进住房租赁市场发展。
在政策推动下，房地产市场的一个重大变化是各大城市的自持地块数量和比例大幅增长，各大房企也积极布局抢滩。除了保利外，万科、碧桂园、龙湖、世茂等企业也都有大量自持土地，如万科持有超过7块大比例自持土地。
这些企业都在大力发展租赁物业品牌，如万科拥有泊寓，龙湖拥有冠寓，世茂房地产今年6月拿下的佛山禅城地块也计划建立其长租公寓的品牌，央企招商蛇口也在长租公寓领域推出了两条产品线，分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。
开发商谋求转型，以“长租公寓”为代表的租赁市场成为地产商们争相布局的一个领域。而REITs的下一个风口或许就是长租公寓。
事实上，保利租赁住房REITs的成功落地，打通了房企租赁住房资金退出渠道，解决了租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”，为房企发行租赁住房REITs提供了范本，这对当前加码长租公寓、租赁住房的万科、龙湖、中海等房企而言，也是一个好消息。
证监会债券部副处长闫云松表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。
