央企信托-19号深圳南山房地产项目

?深圳地产；央企信托携手深圳本地开发商联手打造深圳南山房地产项目+高收益+信托合同明确提出处置方案！
?【央企信托-19号深圳南山房地产项目】
?【基本要素】
200w及以上：8%（基础收益）+1%（超额收益）
期限：标的资产销售时间预计不超过18个月。信托财产全部变现或者全部信托单位对应信托利益分配完毕后信托计划终止。
资金用途：用于投资认购SPV（有限合伙）不超过80%份额的优先级LP份额。（资产已经是有大证 装在spv公司 章证由信托托管）
?亮点总结：
【成本低、利润高】
SPV对标的资产的收购价格不超过30000元/㎡，保证了项目的利润空间。
【处置方案高】
理论上出现延期赔付公寓，其价值更由于本身信托收益。
【去化快】
1、资产安全。现房?，地理位置好，位于深圳市南山区景行路与南山大道交叉路口，中山公园旁地铁12号线出口；
2、预计售价较低，按照5-6万元/平方米开始出售，较板块内竞品有一定价格优势，有利于产品快速去化。
4⃣【政策利好】
2023年9月7日出政策，向港澳居民放开非住宅类限购
5⃣【合作公司品牌】
雅思阁、温德姆、洲际酒店

政信知识：

是指对合同中的工作内容作出修改，或者追加或取消某一项工作

    土木工程项目实施过程中，工程变更是合同变更的表现形式

     　　由于土木工程地质水文条件的复杂性，发生合同变更是较常见的，几乎每一个土木工程项目都会发生工程变更

    土木工程合同文件中技术规范或设计图纸及施工方法等发生改变，总是发生在工程施工过程中，有时是事先不可预见，无法事先约定，需要监理工程师依据工程现场情况而决定，若处理不当，即使是正常的工程变更也会影响工程进展，必须予以高度重视

     　　一、工程变更的分类按提出工程变更的各方当事人来分类： 　　1、承包商提出的工程变更承包方签于现场情况的变化或出于施工便利，或受施工设备限制，遇到不能预见的地质条件或地下障碍，或为了节约工程成本和加快工程施工进度等原因，可以要求变更设计

     　　2、业主方提出变更业主方根据自己的实际需要提出的变更

     　　3、监理工程师提出工程变更监理工程师根据施工现场的地形、地质、水文、材料、运距、施工条件、施工难易程度及临时发生的各种问题各方面的原因，综合考虑认为需要的变更

     　　4、工程相邻地段的第三方提出变更例如当地政府和群众提出的变更设计

     　　5、设计方提出变更设计单位对原设计有新的考虑或为进一步完善设计等提出变更设计

     　　按工程变更的性质和费用影响来分类： 　　一般可分为三类： 　　1、第一类变更（重大变更） 　　包括改变技术标准和设计方案的变动：如结构型式的变更、遂道位置的变更、重大防护设施及其它特殊设计的变更

     　　2、第二类变更（重要变更） 　　包括不属于第一类范围的较大变更：如标高、位置和尺寸变动；变动工程性质、质量和类型等

     　　3、第三类变更（一般变更） 　　变更原设计图纸中明显的差错、碰、漏；不降低原设计标准下的构件材料代换和现场必须立即决定的局部修改等

     　　二、工程变更的审批原则1、变更设计必须遵守设计任务书和初步设计审批的原则，符合有关技术标准设计规范，符合节约能源、少占耕地、提高工程质量、方便施工、利于营业、节约工程投资、加快工程进度的原则

     　　2、变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效

    变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的影响和变化，应按合同条款进行估价

    经承包商提出单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行

     　　3、无总监理工程师或其代表签发的设计变更令，承包商不得做任何工程设计和变更，否则驻地监理工程师可不予计量和支付

     　　三、申报审批程序： 　　1.业主指令的变更：业主指令的变更，由总监理工程师直接下达变更令，交由驻地监理监督执行

    并将变更资料交工程师、合同部存档

    如涉及设计变更要由设计代表作变更设计图纸

     　　2.监理工程师根据有关规定对工程进行的变更： 　　监理工程师决定根据有关规定对工程进行变更时，向承包人发出意向通知书，内容主要包括：变更的工程项目、部位或合同某文件内容；变更的原因、依据及有关的文件、图纸、资料；要求承包人据此安排变更工程的施工或合同文件修订的事宜；要求承包人向监理工程师提交此项变更给其费用带来影响的估价报告

     　　3.承包商提出的变更： 　　承包商应按程序提出变更申请，经监理工程师批准后执行

     　　具体的申报审批程序如下： 　　1）承包商申请先由承包商提出申请及内容报告，包括变更的理由、变更的方案和数量、以及单价和费用、报驻地办审批

     　　2）驻地监理审核驻地监理接到承包商变更申请后及时进行调查、分析，收集相关资料，审核其变更内容、技术方案及变更的工程数量、签批意见后上报监理代表处工程部

     　　3）工程部的审查和核实工程部接到驻地监理签批的工程变更申报资料后，应认真按图纸、规范等审查其提出的工程变更的技术方案是否合理，并组织有关人员复核变更的工程量

    对于工程变更的技术方案的审查是一项十分重要的工作，工程变更的技术方案一定要合理，变更的工程内容才能成立

    所以，技术方案一定要尽可能地提出两种以上，以便进行对比，要结合经济技术分析选择最优的方案作为最终的工程变更方案执行

     　　对于变更工程量的核定一般程序是承包商先提供工程变更数量的计算资料，包括图纸及计算公式

    驻地监理对承包商提供的变更工程数量先进行核实签认，工程部再对工程变更数量进行核实签认后转合同部核定单价和费用

     　　4）合同部审核单价和费用合同部根据驻地监理和工程部的审核意见，对承包商提出的申报单价进行审核，通过单价分析确定建议的单价和费用

    签批意见后上报总监理工程师

     　　5）总监理审核总监理审核后，报业主审批

     　　6）业主的审批业主审批，然后下发工程变更批文，包括对工程数量的确认和对工程单价的审批

     　　7）签发“工程变更令” 　　在变更资料齐全，变更费用确定之后，征得业主审批同意，监理工程师应根据合同规定，签发“工程变更令”，然后监督执行

     　　四、变更单价的确定 由于工程变更不包括在原合同造价内，这就牵涉到要增加或减少工程费用的问题

    应当澄清的是，对于工程变更的项目并不是象承包商所期望的那样全部需要确定新的单价

    需要确定新的单价的项目主要有以下两类：一是工程量清单里的项目中数量增减超过合同规定范围的变更项目；二是工程量清单以外的变更项目

     　　对于第一类情况，FIDIC合同条件中单价调整一般合同规定为该单项工程涉及的累计款额超过合同价格的2%，同时该单项工程实施的实际工程量超过或少于原工程量清单中工程量的25%以上时，则可以对相应部分调整单价和费用

    B监理工程师应谨慎履行合同赋予的变更的估价及确定费率的权力，正确处理好工程变更问题，以免引起索赔或合同争端

    

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