央企信托142号-淮安政信

linbin123456 2023-09-28 115

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摘要： 稀缺爆款江苏市级政信；深度绑定当地唯二发债主体：第一大、第二大发债平台；AA发行，AA+担保??【央企信托142号-淮安政信】⭐规模：1亿⭐期限：24个月⭐业绩比较基准：7....

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稀缺爆款江苏市级政信；深度绑定当地唯二发债主体：第一大、第二大发债平台；AA发行，AA+担保
??【央企信托142号-淮安政信】
⭐规模：1亿
⭐期限：24个月
⭐业绩比较基准：7.2％/年
⭐认购起点：100万起
⭐收益方式：半年度付息（6月20日， 12月20日）

?【发行方】淮安市HAQ城市资产经营有限公司，公募发债主体，AA评级，存续债券10只，存续规模52.5亿。地级市级平台，实控人为淮安市人民ZF，2022年末总资产348.19亿，净资产125.6亿，负债水平合理，再融资能力极强。公司作为淮安区唯二平台，重点工程核心实施主体，在区域地位、业务竞争和外部支持方面具有垄断地位。平台重要性高，外部支持力度大。

?【担保方】淮安市HX国有资产投资管理有限公司，公募发债主体，AA+评级，实控人为HA区人民ZF；主要从事区域内城市基础设施建设、土地开发整理和保障房建设、旅游门票等业务，已取得较好的经济效益和社会效益。2022年末总资产424.7亿，资产规模大，资产负债率66%，融资人是HA区重要的基础施平设台，政持府支力度大，金融机构合作稳定，再融资能力极强，具有较大的财务弹性！

?【区域优势】淮安市，江省地苏级市，拥有国家级淮安经济发开区，2022年GDP4742亿，一般公共预算收入300亿，政府负债率15.85%。HA区，2022年GDP位列淮安市首位，一般公共预算收入34.88亿。

央企信托142号-淮安政信

新闻资讯：

大量的机械设备和技术人员可以投入本工程施工； 3．综合考虑各种因素，在工期安排、人员设备等方面留有余地，选择最佳的施工方法； 4．针对本合同段的施工特点，着重考虑相应的施工方案和措施； 5、树立“质量第一，顾客至上”的思想，确保该合同段工程质量达到优良级标准

6、加大投入，合理调配，科学管理，保证本工程按期完成

二、工程概况 XX路人行道工程第—合同段东起新立河，西至渤海十八路，长约1630米,人行道宽度5米

采用20*10*6cm荷兰砖，人行道结构自下而上依次为素土夯实、15cm石灰稳定土、3cm7.5号水泥砂浆、20*10*6cm荷兰砖

三、工期安排 1、合同文件规定本工程于2004年8月24日开工，2004年9月 20日竣工，合同工期28天

2、为确保工期，我单位将在保证工程质量的前提下加大施工投入，采取先进的施工工艺，按照以下分阶段进行控制

2．1、8月底完成清基、基槽开挖、路床碾压及灰土施工

2．2、9月20日前完行道块料铺设工作和路缘石的安装工作

2．3、9月20日为竣工整理阶段

四、工程组织机构我单位成立工程项目经理部，实行项目经理责任制，全面履行本合同

项目经理部下设专业施工队，分工负责所承担的土方、路面等各项工程，施工组织机构详见本合同工程组织机构框图

五、施工准备 1．施工人员、设备进场：我单位将发扬能够吃苦耐劳敢打硬仗的作风，强化施工组织管理，按投标书的承诺，调集我单位优秀的施工队伍和精良的机械装备，在业主规定的期限内，以最快的方式提前进场，严格履行合同，分兵同时展开各项施工准备工作

2．生产、办公及生活临时建筑：根据本工程施工特点，结合现场考察情况，拟在沿线附近布设生产及生活临时设施

仓库、车间、职I宿舍采用活动板房

3．施工用电：配备足量发电机组

4．施工用水：施工用水采用河道取水

5．施工便道及施工场地：在现有路面上布设施工场地程中使用的原有道路加强保护

对于施工过程中使用的原有道路加强保护

6．工地通讯：项目经理部配移动电话，各施工队配对讲机

7．设置试验室：试验室负责对各种材料进行检验、各种配合比试验，以及对各施工项目的送样检测等工作

8．筑路材料砂料：采用临朐优质砂

石灰：采用张店附近加工的石灰

水泥：选用质量稳定可靠的青龙山生产的水泥

六、土方工程施工 1．施工力量配备根据设计图纸、工期要求、取土场分布及其可取土量情况，计划投入施工队情况如下：第一施工队负责B18~B16段的施工，第二施工队负责B16~新立河桥段的施工

两队在全线同时展开施工

2．施工前准备工作 2．1路基填筑前，原地面的树根、杂草应清除干净

2．2 填挖交界处必须予以充分压实，原地面坡度较陡时，应开挖台阶并用小型压实机具压实

3．人行道土方开挖使用挖掘机将灰土用土先甩道外侧，整平基槽，碾压检验

4．路基土方填筑施工 4．1清表：先将用地范围内的树木、丛林草茎、草皮清除运至监理工程师指定地点，清除深度按监理工程师的要求进行，清理后场地翻松、整平并压实至规范要求

4．2清表后的场地，当地面横坡陡于1：5时，应将原地面挖成台阶，台阶宽度应满足摊铺和压实设备操作的需要且不应小于1m，台阶应做成2％—4％的内倾斜坡

4．3．检验压实度检验：碾压后及时进行自检，采用核子密度仪和环刀进行检测，合格后报监理工程师检验，经监理工程师抽验合格后方可进行下道工序施工

七、人行道面层工程施工 1．本合同段路面主要工程结构形式有：人行道结构自下而上依次为素土夯实、15cm厚石灰稳定土、3cm7.5号水泥砂浆20*10*6cm荷兰砖

另有路缘石等， 2．任务划分：我单位成立人行道工程施工队，承担本合同内所有面层工程的施工任务

3．石灰稳定土底基层：石灰稳定土基层厚度为15cm，含灰量12％，采用路拌法施工

3．1施工准备 3．1．1下承层：提前进行检查，确保达到规范要求，达不到要求的路段及时处理，确保正常施工

3．1．2机械：提前做好机械的维修，确保所用机械以良好的状况投入施工

3．1．3人员：实行定岗、定员、制定出明确的岗位责任制，开工前进行人员培训，不合格的不准上岗

3．1．4材料：首先对进场石灰进行取样试验，试验合格后要备足材料，定好料源，保证及时供应

3．1．5混合料组成设计： 3．1．5．1按设计规定的配合比进行混合料击实试验，确定最大干密度和最佳含水量

3．1．5．2按最大干密度的98％配以最佳含水量制作试件，在规定的温度和湿度下保湿养生6天，浸水1天后，进行无侧限抗压试验

3．1．5．3无侧限抗压强度按规范要求进行试验，若试验结果达不到设计要求，则分析原因，调整配合比，直到试验结果合格，再选定配合比报监理工程师审批

3．2施工施工采用人工洒铺石灰，WB2100路拌机拌料，东方红70推土机配合PYl60B平地机整平，压路机压实的施工方法

生石灰须提前7天浸水闷料，洒铺前，先将石灰码条量方，然后将石灰洒铺均匀，保证石灰稳定土的质量

采用WB2100路拌机拌和，拌和时先从两边开始，逐步向中间进行，直至拌和完成

石灰稳定土拌和要连续拌和两遍，每次拌和要重叠20-30cm，以防漏拌.拌和完成后要及时整型，同时现场取样检测混合料的石灰含量

碾压完成后应立即进行养生

养生方法采用洒水车洒水

八、确保工程质量措施 1．质量方针与质量目标 1．1质量方针：质量第—、精心施工、烙守合同、勇争一流

1．2质量目标： 1．2．1全部分项工程质量达到《公路工程质量检验评定标准》(JTJ071-98)的优良等级

1．2．2确保质量体系按GB／T19002—IS09002的标准有效运行

1．2．3满足业主在工程合同中明确规定的各项要求，树立良好的社会信誉

1．2．4对工程项目的基本质量终身负责

2．生产要素的质量保证措施从工程一开始就做好质量策划，建立质量岗位责任制，把工程质量目标层层分解到各部门，从管理、实施和检验三个层次把关，以及人员、设备、材料、工艺环境五个方面采取一整套切实可行措施，来确保优质工程

2．1各部门质量责任 2．1．1施工队质量责任施工队应对工程施工质量负责，严格按规范规定要求施工，严禁发生返工现象

2．1．2施工管理科质量责任 2．1．2．1确保工程各技术数据正确

2．1．2．2认真执行IS09002质量管理体系的要求，进行详细的技术交底，使每个职工都明确本工种质量要求

2．1．2．3负责现场技术工作的检查和指导，确保测量数据、施工放线准确

2．1．3质检科质量责任质检科负责领导并组织好试验室、各队现场的质检员，做好项目的质量管理工作，并负责工程施工全过程的质量控制、检查、监督工作

2．1．4机料部质量责任建筑材料、机件采购应严格按IS09002《物资采购程序》执行，确保材料、机件质量合格，不合格的应由采购员负责进行退、换货，退换货应及时

2．1．5施工队长质量责任 2．1．5．1对本队的工程施工质量负权责

2．1．5．2负责对施工队各工种人员进行详细的技术交底

2．1．5．3负责检查、指导各班组施工操作规程的实施和建筑材料的正确使用(包括现场施工和班组交接班)，确保工程质量

2．1．6其他各工种质量责任 2．1．6．1挖掘机、装载机司机质量责任挖掘机、装载机司机应严格按施工线要求开挖，明确边坡质量要求，认真整修边坡，明确路堑平整度要求，严格按现场技术人员要求施工

2．1．6．2平地机、推土机司机质量责任平地机、推土机司机应明确每层填方的填筑宽度、超高及填挖方路槽平整度、横坡度要求，确保施工质量

2．1．6．3压路机司机质量责任明确路基压实质量要求，要求的压实遍数，不敷衍了事

3．严格抓好试验检测工作’ 3．1选派技术能力强、经验丰富人员负责，并配备一批工作责任心强的技术人员，充分发挥试验工作在质量把关中的关键作用

3．2每批进场建筑材料必须按规定抽样送试验室检验，严把进料质量关，工程成品和半成品必须按规范规定的抽样频率取样送检

4．认真贯彻执行各项技术规范 4．1各项工程的施工都必须严格遵循相应技术规范的规定，如实做好施工记录

各分项工程的施工负责人和各队质检员要严格控制、检查并承担责任

4．2严格按图纸要求进行施工，按实际情况有必要变更设计的，必须遵守有关手续报经监理工程师批准，未经监理工程师同意，任何人无权擅改

6．主要分项工程的质量保证措施九、工期保证措施 1．组织“精干、高效、权威”的项目经理部，切实加强对工程项目的领导和组织管理

1．1选派有丰富施工经验的工程处主任担任项目经理，并选派得力人员负责各关键岗位的领导和管理工作

1．2配备专业齐全、业务熟悉、责任心强的技术人员充实各关键技术管理岗位，负责各项目的具体组织指挥，保证各项具体目标的落实

2．加大投入，立即行动施工组织设计更加科学、实际、可操作性和应变性强，能有效指导施工

3．进度控制计划和管理 3．1进度控制是一个全员、全过程、全方位的动态管理，我们将在保证总工期的前提下，制定出符合实际情况的生产进度计划，采用流水作业和平行作业相结合的施工方法来控制总工期， 3．2项目部每天召开生产调度会，根据各施工队每天上报的进度完成情况及资源变化情况来调整计划，找出影响进度的主要因素，研究对策，合理安排施工

3．3各部门进度管理责任为使工程进度能有效的得到控制，项目部每星期对各部门下达一次星期进度计划和月度调整计划，明确进度管理责任，使进度目标责任分解到各部门、各科室、各班组直至每名职工

建立个部门进度管理责任制，并结合工程质量、成本，在项目经理领导下，对各部门、各单位、各班组进行检查、考核，使考核结果与职工利益挂钩

3．3．1施工部进度管理责任 3．3．1．1制定合理的施工方案，结合工程的具体情况全面组织施工，避免出现不合理的二次装卸、二次倒运等现象

3．3．1．2合理调度施工机械、人员配备，优化施工路线和作业方式，使机械、人员发挥最大潜能‘ 3．3．1．3加强监督、检查，防止怠工现象发生

3．3．1．4加强施工质量控制，减少返工引起的工期延误

3．3．2 技术部进度管理责任 3．3．2．1监控每天进度的实际情况，认真分析工期超前和滞后的原因，为调整施工方案提供合理的建议

3．3．2．2加强施工技术管理，杜绝因技术问题而引起的工期拖延

3．3．2．3根据项目部碰头会，每天调整进度计划，并将计划以书面形式传达到各部门

3．3．3 机料部进度管理责任加强与施工部门的联系，了解施工中对各种材料规格、性能的要求，保证材料供应及时、准确，避免因材料供应不及时或不使用而停工

3．3．4办公室进度管理责任 3．3．4．1积极协调与地方政府部门及当地群众的关系，确保工程顺利进行

3．3．4．2做好后勤保障，强化工地纪律

3．3．4．3做好职工的思想工作，解决好职工的后顾之忧

3．3．5 财务部进度管理责任确保资金回收和保证生产资金的及时到位，保证生产的连续性

3．3．6施工队(生产班组)进度管理责任 3．3．6．1根据项目部下达的生产任务，合理组织人员、设备，确保施工进度

3．3．6．2搞好施工现场管理，优化施工方案，组织各工种的协调配合，加强工序间的衔接

遇到施工难度大、工期紧的工程任务，要及时研究对策，采取有效措施，必要时组织人员加班加点进行突击，保证工程任务的顺利完成，但必须是在保证质量的前提下

3．3．6．3及时提供工程统计资料等工程信息，找出影响工程进度的薄弱环节和制约因素，使项目部能够对工程进度的变化迅速做出调整

十、农忙季节施工措施本工程工期较短，农忙季节施工将会受到地方材料供应紧张、劳动力短缺等各种因素的影响，因此，要制定有效的保证措施，确保工程顺利施工

1、工程局作为坚强后盾，加大对工程的资金投入，确保工程正常施工

2、工地项目部制定材料用量计划，落实料源，在农忙季节到来之前，要备足施工所需料物，不误工程所需

3、工地项目部制定劳力用工计划，确保农忙季节工程施工人员充足

4、有计划地调整施工顺序，使工程施工有计划、不间断的进行

十一、雨季的施工安排进入雨季施工时，要制定详细的雨季施工措施，由项目经理审批后，报监理(业主)审批，批准后执行

季节性施工期间，项目经理部各职能部门要加强施工现场的检查，发现问题及时处理

本区雨季为七、八、九月份，雨量集中，必须组织好相应项目的施工及工地防汛、安全管理

十二、质量、安全保证体系 (一)质量保证体系 1．质量保证体系见附图 2．质量管理我公司现正全面执行GB／T19902—IS09002质量管理标准，本工程将坚持开展全员、全过程、全方位的质量管理，成立质量管理领导小组，以项目经理为组长，项目总工为副组长，各部门科室负责人和施工队长为组员，全面负责工程质量的实施和管理工作

各作业班组设专职质检员，切实做好以工作质量保工程质量，以分部分项工程质量保整个标段的总体质量

质量管理组织机构见附图

3．质量控制计划 3．1质量微机管理我们将利用微机高效、迅速、准确地特点，充分发挥计算机管理的优势，及时、准确地将质量数据汇总、分析，得出质量鉴定成果，拟在以下几方面进行分析控制

3．2建立—系列质量保证制度 3．2．1建立设计文件会审制度：在接到设计图纸后由总工程师主持，施工科、质检科参加设计文件会审，明确工程质量要求，做好会审记录，发现设计问题及时上报，对返回的设计问题的答复和设计变更应立即由施工科组织上述人员进行学习、贯彻并存档

3．2．2建立技术交底制度：技术部向各施工队队长进行技术交底，并留有记录，施工队长应向各工种工人进行分类技术交底，使各工种工人明确职责和技术要求，努力把奸质量关

3．2．3事前控制：施工所用各类型配合比设计、初步试验等应按设计要求，在各分部工程开工前上报监理工程师

3．2．4事中控制：工作交接和质量互检制度，各施工队对工程质量应进行自检，交接斑时两施工队进行书面互检(在施工日志里反映出来)，认为上道工序不符和质量要求的接班方有权拒绝接收，并由原施工队立即进行返修、纠正，直至达到质量要求

接收方认为上班合格的则由双方施工队长在对方施工日志中相关栏签字确认

3．2．5事后控制：坚决杜绝不和格品的出现

3．2．6建立资料分层审核制度：测量原始记录和爆破计算记录的计算部分必须有第二人进行复核并签字，以防差错

重大技术问题应有项目技术负责人、项目经理签字，特别重大问题应上报总公司总工审查，确保质量

3．2．7建立项目部每日碰头会议制度：由项目经理主持，各部门、各施工队负责人、技术人员参加，研究解决工程质量中的“多发病”和“疑难病”，找出原因，提出对策付诸实施

3．2．8搞好质量报表 3．2．8．1为能及时、准确地反映出施工现场的质量状况，为质量微机管理提供正确的原始数据，现场技术人员应把每天的质量检测情况及时上报

3．2．8．2按现行公路工程质量检验讦定标准的规定在分项工程完成后，经认真组织检查评定(技术人员自检、专职质检人员复检、监理工程师检验签认)方可统计实报，并同时附报质量讦定原始记录

(二)安全保证体系 1．安全保证措施 1．1组织保证措施成立以项目经理为组长，施工科长为副组长，各施工队队长为组员的安全领导小组，项目部设置专职安全员，各职能部门和各专业班组均设置兼职安全员，全面负责施工安全管理工作，责任到人，使安全工作上有专人抓，下有专人管，落到实处

确立明确的安全目标：坚持“安全第一，预防为主，教育开路，制度确保”的方针，坚决杜绝人为重大事故

1．2建立安全保证制度 1．2．1制定安全生产目标，实行单位连续安全生产天数累进奖励制和事故当事人与领导责任追究制，采用行政和经济相结合的奖惩办法，每月考核，月底兑现

1．2．2建立安全工作“日查月审”制度，安全工作要做到时时讲、处处讲，将“质量第一，安全第一”的口号叫响，使安全意识深入人4，不允许有半点侥幸麻痹的思想存在，安全员必须每日检查安全生产情况，发现并报告不安全因素和事故苗头，及时采取有效措施，杜绝不安全因素产生

1．2．3各专业作业班组都必须结合工程特点，补充制定完善的安全施工规章制度，报项目经理批准后认真贯彻执行

1．2．4各种机械设备均由经考核合格的专职人员操作，严格执行操作规程，未经培训考核的无证人员严禁擅自操作

实行单机包机制，安全责任到人

加强运输管理，遵守交通规则，礼貌行车，服从当地交通部门的管理，防止交通事故发生

1．3加强安全教育和安全措施的设置 1．3．1所有工种操作人员都必须加强岗前培训，系统掌握有关安全知识，并通过考核合格后，持证上岗

’ 1．3．2利用一切机会开展普遍的安全知识教育，提高职工对自然灾害知识的认识和在险情下的应对能力

1．3．3项目部及施工队驻地设立保安人员，加强与当地公安部门的联系，共同维护好施工区域的治安管理

城市商业综合体如雨后春笋般不断涌现、如何成功的打造和设计好一个城市商业综合体、是开发商还有设计师们不断学习的课题

本文分析商业建设综合体设计的特点，并结合实际案例分析综合体设计的要素及细部设计要点

　　关键词：商业建筑；城市综合体；设计；　　中图分类号:TU2 文献标识码：A 　　　引言　　城市商业综合体大部分都是位于城市的核心地段，处在中心位置，交通环境非常便利

伴随着我国经济的快速发展和城市化进程的不断加快，城市综合体也成为了城市发展的一个重要特征，很多大城市正在不断的开发建设中

城市综合体的建筑设计对于整个城市综合体的建设发展有着重要的意义

　　1.城市商业综合体的特点　　1.1 整体统一性　　在城市综合体中，各个独特个体的建筑风格应该是相互协调统一的

比如，在建筑的材料、颜色上的统一等

城市综合体的建筑设计与城市的空间要相互的融合、呼应，使得建筑的外部空间设计以及部分内部空间设计能够与城市空间产生一体化的效果

　　1.2 功能复合性　　在城市综合体的建筑群内各项功能之间能够相互的促进，形成一个互补、完整的生活空间

在城市综合体里面要有购物、办公、居住以及娱乐等功能，是一个完整的生活场所，有“城中城的感觉”；是功能完整的小城市，使得人们在城市综合体里生活可以实现城市生活的需求

　　1.3 时空连贯性　　大部分的城市综合体建筑规模比较大，会形成几个街区或者较大区域的连续

如果在区域范围内出现了隔断，很有可能会给建筑的整体设计带来阻碍，使得建筑整体效果受到影响

大部分的城市综合体位于城市的中心地带，由于土地资源的有限性，为了能够最大限度的利用有限的土地资源，城市综合体形成了连续、流动的空间体系，呈现出了向地上、地下以及地面空间发展的趋势

　　1.4 交通立体化　　由于城市综合体一般都是位于城市的中心地带，具有优越便利的交通条件和很好的地理位置，城市综合体内在很短的时间能就可以聚集大量的车流、人流

城市综合体可以运用立体化的交通模式，有效的缓解和避免在有限的土地资源内出现大量的车流、人流及人车混杂现象

运用立体化的处理方法，不仅可以缓解交通量的问题，还可以给城市综合体创造更舒适的城市公共生活空间

　　2.以太古汇为例分析城市商业建筑综合体的设计要素　　2.1合理的区位和场地环境　　天河区是广州的核心商圈

太古汇邻近周边的商业综合体，为万菱汇，正佳广场，天河城广场，一直延伸至珠江新城中央商务区等

周边的高层建筑，从独立单栋塔楼，发展为多塔楼的组合群体，经历了逐步的发展

依据政府的规划，天河区的发展目标为广州市新的商业中心枢纽

以广州东站为起点，发展一新的中轴线往南而下，经过天河体育中心，直达珠江新城

区内包括高层甲级办公楼，大型综合式商场，中密度住宅等，形成一自给自足，具备高品质生活的新城市中心

　　高层办公楼的设计应遵循城市规划，城市设计中所提出的各项规定，营造城市整体的和谐形象，单体建筑设计融入到城市的整体规划中，使单体建筑的形象不仅能提升自身的品质，且有利于提升所在地区乃至整个城市的地位

　　2.2 便捷的交通条件　　很多外部的环境因素也在一定程度上决定着一个城市综合体项目的成败

如一个项目的可达性好坏非常重要

所谓可达性，简单来说就是它周围的交通便捷程度

城市综合体的选址之地通常要有足够的客流和消费基础，如果可达性好，就占据了优势

就能够很好地解决客流问题

太古汇商业建筑综合体项目地处座落于广州天河路，由办公楼（塔楼1，塔楼2）、酒店、文化中心及裙楼商业组成

交通四通八达，地理位置得天独厚，地块的区域交通价值十分突出

　　　2.3 适当的建设规模　　城市综合体的建设、发展，不仅是地产问题，更是城市发展和经营的问题，城市综合体必须与城市经济、人口结构和消费能力等合理、配套发展，规模和体量可大可小，要掌握适当，切不能盲目扩大规模

本项目以商业为主导集酒店、办公、文娱、会展等功能为一体，项目定位为天河区具有划时代意义的综合性商业中心、区域的商圈旗舰、全功能、全天候的商业文化消费和服务中心，天河区的地标性建筑

建筑总使用面积约123000m2

　　2.4科学的业态配比　　业态配比就是确定各业态在项目中所占比例及每一种业态中各品牌数量的多少

比如购物中心、百货、餐饮等占整个项目比例,餐饮经营者的数量等

科学的业态配比要对不同的业态进行有效的划分与组合,使其产生巨大的连动和需求外部效应

本项目属于城市中心区兴建的大型商业综合体项目，在这种情况下更需要我们审时度势，权衡利弊

项目用地周边已有较成熟的商业氛围，同时通过与其他重要城市的综合体项目作对比我们认为项目的用地规模已达到建设大型综合体的黄金规模和尺度，结合项目基地区位和周边环境特点，我们决定采用以商业为核心功能的开发模式即：设计中以商业作为开发重心，建筑面积约123000 m2，希望通过商业形成集群效应，以其他物业形式作为补充，并驾齐驱，共同发挥作用，带动区域经济和社会发展

　　2.5人性化的建筑设计　　城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务的

城市综合体是体现城市文化形态的物质实体，商业、酒店、办公、会展和公寓等不同的物业形式集聚了不同的人流，各种人流各自拥有相对独立的空间，有独立的入口和停车场，不同功能在不同的时段形成互补分别发挥作用

　　3.太古汇办公楼设计的细部特点　　3.1办公楼的建筑平面，采用简洁实用的正方形平面，局部切角，建筑与地下室相连，靠近塔楼的地下室部分布置车库设备用房，战时人防与平时车库结合进行设计

由于采用了单纯的形体，平面柱网整齐简单，结构经济合理

近似方形的平面，柱跨及幕墙分隔满足租户分隔及美观，核心筒内设十字走道，提高平面交通效率

　　3.2办公塔楼与周边建筑的距离，满足规划对日照间距的要求，幕墙使用低反射率的LOW-E中空玻璃，不会对周边建筑物带来光污染

办公楼的标准层把交通核心放置于中间，由十字型走道及环形通道连接办公空间，使得核心筒以外的办公空间可作任意划分，适用于大型公司的办公需求，提高了楼面面积利用率及间隔灵活性

地面使用架空地板系统，可适应办公区不同的间隔要求，日后装修无需打凿线槽，减少了重新装修时的材料浪费和垃圾产生

　　标准层的核心筒也经过了精心设计，为容纳消防，垂直交通，卫生间和各种管道井的空间需求，尽量减少核心筒使用面积，提高使用效率

分区设置电梯，使得电梯使用更高效，更经济合理

核心筒公共走廊内统一考虑管井，并设检修门，便于日常维修

　　3.3办公楼层的天花板采用统一规格的600×600金属吊顶，公共区采用石膏板造型吊顶，均为标准化生产的可循环使用建筑材料，办公楼层高4200mm，净高2750mm，达到高级办公楼的标准

　　在设计前期，办公楼2在功能上，21层以上也同时考虑了作为精品酒店的设计可能，营造弹性的设计发展空间