国企信托-01号西安航空港集合信托

?西安；??极少融资空港非标，超600亿资产AA空港平台
?国家级临空经济区，八大枢纽机场之一
?小额畅打+ 一年期+最高收益7.4% +限1亿规模
?【国企信托-01号西安航空港集合信托】
1年期，季度付息
100-300 -1000万 收益6.7%-7.1%-7.4%
?1、地级市AA平台空港开发集团融资：注册资本31.13亿，2022年末，总资产606.68亿，主体信用评级AA，是西安航空港试验区最主要的基础设施建设主体
?2、地级市AA平台秦汉开发集团担保：注册资本32.8亿，2022年末，公司总资产368.58亿，负债率69.87%，主体信用评级AA，是秦汉新城最主要的基础设施投资建设和土地开发整理主体
【地区】西安空港新城是我国首个以发展航空城为定位的国家级临空经济区，区内拥有全国八大枢纽机场之一的西安咸阳国际机场。

无关内容：

即合理低价法、综合评估法和经评审的最低投标价法，除技术特别复杂的特大桥和长大隧道工程外，公路工程施工招标评标一般应当使用合理低价法

    技术复杂项目不多，因此各省招标基本采用的是合理低价法，合理低价法，在企业符合资格评审要求的情况下，是存在运气成分的

    由于国情的特殊性，有些省份出现了合理定价抽取评审法，即招标人指定价格，投标人仅需确认是否同意该价格，开标现场通过随机抽取确定中标候选人

    这两种方法虽然存在一定的运气成分，有点忽视企业的技术和管理实力，但确实是符合国情与工程实际的

     2两种评标办法现行情况 2.1合理定价抽取评审法 合理定价抽取评审法，是指对报名的投标人随机确定标段，发售含合理定价清单的招标文件，随机确定3家入围投标人，由评标委员会对入围投标人的投标文件进行评审并推荐中标候选人的评标办法

    这一评标办法的核心是“合理定价、随机抽取”，也就是说，工程量清单合理定价，投标人也就无需报价

    工程量清单合理定价由招标人根据造价文件编制的有关规定、项目特点、市场行情等要素进行编制，并上交相关交通造价部门审核，在招标人发售招标文件的同时一并公布

    “随机抽取”则是指对参与报名的所有投标人采取摇号的方式，依据平均分配的原则，随机确定投标人所投标段和各标段第一、第二、第三共三家入围投标人

    这一招投标形式也可形象概括为“双摇号”，保证所有投标人得到均等、公平的投标机会，同时避免领导打招呼、暗箱操作等不规范行为

    虽然此评标办法对于施工企业来说不能充分体现其优势，投标工作量大，运气成分较多，合理定价的价格水平也有高有低，但是承包业务对于新型施工企业来说是一个运营的平台，产业链延伸、人才培养都是以施工为基点出发的，因此施工企业必须参与此类投标，而且还要多争取投标机会

    争取投标机会有两个办法：第一个办法是每个项目都参与，参与就有中标的概率；第二是提高企业信誉、履约能力，一般情况下信用评价为“AA”或者在建设领域获得“建筑工程鲁班奖”、“中国土木工程詹天佑奖”可增加投标机会

    合理定价抽取评审法基本没有可操作性，在此不多做赘述

     2.2合理低价法 09范本将合理低价法注释为综合评估法的评分因素中评标价得分为100分、其他评分因素分值为0分的特例

    各省市采用范本的现实情况存在以下四个特点：①结合信用评价确定可购买标段数量

    一般信用评价为“AA”或“A”的单位可比信用评价为“B”或“C”的单位多参与一个或一个以上标段投标

    ②最终分值结合信用评价

    有的省份直接调整为信用评价得分与评标价得分之和为满分，如广西满分为100分，其中评标价基本分97分，信誉信用3分；有的省份结合信用评价计算有效评标价，调整方向为信用评价好的有利于中标，信用差的不利于中标

    ③评标基准价计算合理化

    投标价存在上下限，且各省市普遍采用去掉投标报价中不定数量的最高、最低价后计算评标基准价的方式

    ④下浮系数各异

    各个地区采用的下浮系数不一致，大部分省市采用的是百分位的系数，目前只有内蒙采用千分位的系数

    此外还有一个趋势，下浮系数K有时候大于1，不仅为了降低造价，还用来增加不确定性，防止围标

    如陕西省五个系数（0.99、0.995、1、1.005、1.01）中就出现了1以上的系数，如果出现1以上的系数，那么评标基准价的趋势就变成三个方向趋中、趋高、趋低，弹性明显增加

    这样的下浮系数优势在于取消了倾向性，随着市场的运行不会出现标价越来越低的情况，保证中标价在合理范围内

     3合理低价法实例及模拟分析 3.1运用构建的EXCEL进行数据分析 第一步分析评标基准价的范围，一般在构建好的EXCEL上进行极限模拟就可以得出，评标基准价的计算分为复合型和非复合型，需注意复合型理论上存在极限值，也可采用数学方法计算

    此案例的评标基准价计算属于复合型，经测算得出评标基准价的降造范围为1%~10.28%，也就是说在市场投标人理性报价的情况下只有在降造范围1%~10.28%内才有中标的机会

    第二步概率分析，以一定的步距拟定投标人的平均值，统计得出评标基准价在一定区间内出现的次数，寻找概率最大的区间

    具体操作中选取的平均值步距宜小，且需根据各地区投标人习惯进行选择，必要时需进行加密，在最可能的区间再次进行概率分析

    此案例拟定评标人的平均值为0%~15%步距为1%，进行测算

    第三步在以上科学分析的基础上结合以往经验以及对市场情况的掌握制定报价策略

     3.2结果分析 ①科学分析很关键

    如果没有科学的分析以及对市场情况的了解，想要接近某一个评标基准价是非常困难的，在日常投标过程中常常出现某一个投标人投飞了的情况，其报价完全没有中标可能；②合理低价法存在运气成分，三个下浮系数K会决定三个不同中标人；③市场上投标人都是理性的；④复合型评标基准价计算法不是倾向于低价

     3.3扩展分析 假设一：评标基准价的计算为非复合型，即评标基准价为有效评标价平均值乘以下浮系数K，那么评标基准价在小于1的下浮系数引导下将明显有利于低价，实践证明如果市场一直按此办法运行将会出现中标价越来越低的现象

    经测算本案例的评标基准价的范围变为1%~18%，范围向下扩大较明显

    某些省市采用的合理低价法就是非复合型计算法，通过上述假设可以看出它的优缺点比较明显，优点是有利于业主控制造价、促进施工企业提升管理水平和进行技术创新；缺点是会出现恶性竞争，施工企业为了中标可能采用低于其成本的报价策略，导致施工质量、进度没有保证

    假设二：下浮系数存在大于或者等于1的

    经测算发现如果出现此类系数，评标基准价的计算结果弹性增大，出现上浮趋势

    陕西省现在就存在此类系数，几次开标的结果看中标价下浮率趋于平稳，没有出现标价越来越低的情况

    因此存在下浮系数大于或等于1的合理低价法的优点是增加随机性，减少围标、可以避免恶性竞争有利于后续工作开展，缺点是不利于业主降低造价、不利于促进提升施工企业的技术和管理水平

     4合理低价法的分析与思考 中国公路建设市场的准入门槛是资质，没有资质无从谈起，业绩、资本实力、技术实力、信用等等都是企业的核心竞争力，这些是在企业的履约体系、人才体系中逐渐形成的，投标过程中考虑报价的因素较多

    合理低价法作为主流的评标办法是值得研究的，从上述实例可以看出合理低价法现场抽取的下浮系数不能左右，但想要提高中标概率，需要注意以下几点：①研究招标文件载明的评标基准价的计算方法，通常要进行模拟计算，用数学理论进行分析，要准确直观；②掌握市场动态，竞争对手的投标习惯，这需要在日常投标工作中做好数据积累，建立数据库；③评估业主给定限价的造价水平，根据企业需求情况制定策略

     5结语 本文分析了现行评标办法的一些特点，通过实例构建了模拟模型对合理低价法进行科学分析，分析结果说明，常见项目竞争较为激烈，也存在运气成分，当然企业只有提高技术和管理水平，降低工程成本，才能提高竞争力，在投标中取得有利地位

    根据现行规定和市场情况看技术难度大的项目，竞争对手相对较少，评标办法运气成分较少，更能体现企业优势

    通过本文分析可以看出传统投标模式已不再满足发展需要，需发展新的模式，扩展产业链

    《中华人民共和国招标投标法实施条例》第九条的规定（除招标投标法第六十六条规定的可以不进行招标的特殊情况外，有下列情形之一的，可以不进行招标：（三）已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供），为传统施工企业通过投资等方式扩展产业链，谋求发展，提供了有力法律支撑

     越来越多的中、大型商业建筑落户中小城市，中、大型商业建筑在中小城市的兴起，是现代经济发展的必然产物，是中小城市在发展进程中不可或缺的一部分

    本文对现代商业建筑设计的思路进行探讨

      　　【关键词】商业建筑；选址；空间营造；发展趋势  　　一、商业建筑选址的特点及原则性  　　不同地方的商业建筑有不同的建筑形式，处于城市繁华地段的商业建筑一般为面积庞大呈“凹”型的建筑，两边的高层建筑中间夹着低层建筑

    此类型建筑通常最低几层用作商场、超市营业用房之类；而较高层则用作写字楼、酒店、高档住宅等

    商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据

      　　商业建筑的选址应该考虑以下几个因素：  　　（1）地形特点  　　选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点

    位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点

    有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差

      　　（2）客流规模  　　选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧

    选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置

    应选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境

    商业建筑选址大都趋向于人们最密集，人流量最大的地段，特别是地铁轨道交通站点等

    除了受人流量影响外，信息流也成为决定商业建筑选址的一个重要因素，只有能及时获取有用信息才能使商业建筑得以生存

      　　（3）交通条件  　　城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体

    因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素

    商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店

    因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点，使客源有充分的空间来往，购物出行者得到适当交替，保持商城的活力

      　　（4）周边商业环境  　　选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性

    但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性

      　　一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店

    这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素

      　　另外一批顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场

    一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求

      　　还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势

    或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客

      　　二、商业空间的营造  　　商业建筑方案设计之初，应该仔细考虑商业业态介入后的使用方便，运用以往商业建筑的工程实践中总结的经验，为商业空间的营造创造便利条件

    在商业空间的营造创造方面应注意的设计要点如下：  　　（1）合理的商业空间租售率  　　商业空间的空间租售（使用）率即实际租售面积所占商业总面积的比例，是商业策划阶段衡量商业经济收益的一项重要指标

    空间租售率低于 50%，是开发商不能接受的极限

    设计中若想提高商业空间租售率，应将主要的商业空间尽量做大，使空间方整，避免琐碎，将交通部分和辅助用房部分整合，使主要的商业空间连成一个较大的连续空间

      　　（2）商业的业态对商业空间有较大的影响  　　如商业部分和餐饮部分，两者对消防和辅助用房的要求有很大的区别

    餐饮部分厨房如果放在地下，则须考虑排烟和泄爆

    比如要增加地下餐饮面积，往往会导致餐饮部分的通风机房面积增加，在通风井面积无法增加的前提条件下，反过来限制了餐饮部分的面积

    又比如地下无法设置泄爆窗井，限制了设置燃气餐饮厨房

    或者因为泄爆窗井较小也会限制厨房的面积

      　　（3）商业氛围的营造  　　通过与商业策划部门及甲方沟通，以及相关项目的设计经验，对于一个商业主要空间氛围营造的重要手段为中庭结合自动扶梯，通过中庭这样一个上下贯穿的空间，达到解决人流上下交通，汇聚人气，营造商业气氛的目的

    在设计中应该着重考虑，在人流组织、空间形态、氛围营造、视觉设计等方面重点研究

      　　（4）商业空间与汽车停车库的连接  　　停车库对于商业空间必不可少，对于商业汇聚人气有不可低估的作用，而且应该联系紧密，有便利的交通设施，且应使交通设施的服务半径均匀合理

      　　地下车库与商业空间应有电梯直达，如果商业面积大的话，还应该分散布置，使之能有效带动整个商业的到达功能

      　　三、建筑的地方特色  　　商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采

      　　四、商业建筑的发展趋势  　　商业在城市发展的正面作用越来越突出和明显

    从某种意义上讲，商业建筑代表了一个城市的地标建筑

    商业建筑的总体发展趋势可能会体现为以下5个方面：①特色化；②街区化；③理性化；④符合化；⑤规范化

    商业建筑具有高度的专业性，正在显示出旺盛的生命力

      　　参考文献  　　【1】王晓玲.对商业建筑设计原则的研究【J】.中国新技术新产品，2009，（07）.  　　【2】王春雨.浅谈商业建筑的发展历程【J】.山西建筑，201

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