重庆酉阳县酉州实业2023年资产收益权转让

摘要： ???重庆直辖市区域稀缺政信城投债产品劲爆来袭??稀缺首发?? 县属重点国有企业 ?? 实力雄厚??名称：【重庆酉阳县酉州实业2023年资产收益权转让】??规模：不超过100...

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???重庆直辖市区域稀缺政信城投债产品劲爆来袭
??稀缺首发?? 县属重点国有企业 ?? 实力雄厚
??名称：【重庆酉阳县酉州实业2023年资产收益权转让】
??规模：不超过10000万
??期限：12个月、24个月
?预期收益：（一年期）
10-50-100（单位：万元） 8.3%-8.6%-8.9%
?预期收益：（两年期）
10-50-100（单位：万元） 8.5%-8.8%-9.1%
?付息方式：
季度付息（每年2.21/5.21/8.21/11.21分配收益）
?资金用途：酉阳新城医院项目建设及补充流动资金
??融资主体：
酉xx业集团有限公司【酉阳县国资中心，政府部门100%持股】
??担保主体：
酉阳县桃xx资（集团）有限公司【酉阳县财政局，政府部门100%持股】
?项目亮点：xx酉州实业集团有限公司为酉阳县土家族苗族自治县国有资产发展服务中心全资子公司，由9个经营性子公司组建，总资产达到100.5亿元，企业还款实力强。
?2、担保主体酉阳xx资（集团）有限公司是由酉阳县财政局出资设立的国有独资公司，注册资本15亿元，主要负责县内重要旅游资源投资、开发、建设、经营和管理，总资产约145亿元，主体评为AA，担保实力强。
?3、酉阳县酉州xx限公司首发的稀缺产品，收益高于市面上大部分理财产品。

新闻资讯：

    地铁具有准时、绿色、快速等优点，为人们的生活带来了诸多的方便，并在一定程度上带动了房地产市场的发展

    鉴于此，笔者立足于房地产开发企业，基于财税视角，围绕地铁对房地产开发的影响尝试展开分析与论述，并提出自己的相关建议与看法

    希望能够有助于我国房地产开发企业的发展

     关键词：房地产市场；地铁；价值；影响；优势 一、引言 自改革开放以来,在市场经济的高速发展之下，无论是人们的生活水平还是城市发展，都获得了显著的提升

    但随之大量人口涌入城市，使物资交流与人员出行日益频繁，城市交通面临着险峻的形势

    在此情况下，地铁等轨道交通方式应运而生，不仅缓解了人们的出行压力，还在一定程度上带动了地铁周边的房地产市场，对房地产开发企业产生了积极影响

    据调查显示，我国地铁等城市轨道交通的建设，间接促进了人们的居住聚集，房地产市场被有效刺激

    在地铁等城市轨道交通建设为当地城市带来的直接经济效益中,增值最大的便是房地产

     二、地铁等城市轨道交通对房地产市场的影响分析 地铁等城市轨道交通具有一定的公益性质，是一种准公共产品

    这类产品具有很大的外部性，而这种外部性所产生的外部效益要远远大于内部效益

    这在一定程度上使地铁等轨道交通反而成为创造效益的主体

    对地铁等城市轨道交通而言，其外部效益实际是对地铁沿线的经济与发展产生的间接影响

    其中，最显著的影响便是带动了沿线周边的房地产市场的发展

    据笔者调查，地铁等轨道交通对房地产市场的影响主要源于以下几种原因

     （一）地铁等轨道交通能够提升周边房地产开发的“可达性” “可达性”是目前我国学者对房产市场的一个研究点和研究术语

    “可达性”是指利用地铁等轨道交通所实现的一种便利性，即从某一给定区位到达活动地点的便利程度

    “可达性”具体又包含了空间距离、节省的时间成本、节约的费用支出等，这些因素受地铁设施和运输的影响极大

    较之于传统的出行方式，比如步行、公交车等，出行时间大大缩短、出行交通成本大幅减少，降低了机会成本

    “可达性”越提高，由此所产生的对房产市场的有利影响便越大

    通常，越远离市区位置的地铁等轨道交通，其“可达性”就越高，人们出行的交通成本就越节省

    这一情况便会间接引发地价上涨，促进周边房地产市场价值升值

    其次，越是靠近城市中心的位置，地铁等轨道交通的“可达性”作用的体现就越不足，人们交通成本、时间成本等方面的节约幅度并不大,因此对周边房地产市场的资产价值影响并不明显

     （二）地铁等轨道交通能够改变周边土地的利用性质，带动房产市场的发展 地铁等轨道交通给人们带来的便利，在一定程度上促进了城市的形成和发展

    地铁等城市轨道交通扩大了城市范围，带动了城市向郊区扩展，继而促进了市中心的变迁和原有格局的改变，给房产市场带来了新的发展机遇与市场

    随着地铁等城市轨道交通的建设与投入使用，人们即使远在城郊，也能够快速到达市中心，促进商业区、住宅区、工业区等重新整合，尤其是住宅、商业等区域和相应基础设施逐渐疏散出市中心，并趋向地铁周边聚集，从而导致地铁等城市轨道交通的周边无论是住宅还是商业设施等用地需求都在不断增加

    与此同时，地铁等城市轨道交通附近，不仅能聚集住宅，还能带动商场、办公等各类房产的建设与发展，因此其实际是一种颠覆性的对整个房地产开发业的影响

     三、现阶段如何实现地铁等轨道交通与房地产开发的融合与发展 （一）合理利用土地低价策略促进房产市场的健康发展 如今，我国的房产市场基本形成了市场化的运行机制，但土地使用权的调配依然由政府部门掌握和调控，可以说政府对土地与房产市场运行起着决定性作用

    所以，政府应充分考虑地铁对房产市场的影响作用，在土地定价时进行科学决策，优化城市轨道交通行业和房产市场的和谐发展

    具体操作中，应注意以下两个方面：1.根据与地铁站的距离进行差异化定价根据数据调查，现如今具备地铁设施的城市中，距地铁站点距离越近的楼盘房产价格越高，根据这一规律，政府在进行土地拍卖时，应适当提升地铁站点附近地块的价格，距离站点越近，地块定价应越高

    2.结合地铁规划与市中心距离等因素进行差异化定价在考虑地铁站点因素对地价影响时，还应当结合距市中心距离因素进行综合考虑

    一般情况下，距离市中心较远的地区，地铁站点对房产的影响程度越明显，其房价的差异化越显著；距离市中心较近的地区，地铁站点对房价的差异化影响则较弱

    所以，政府在进行土地定价时，应结合距市中心的距离这一因素进行综合考量，合理利用房价的空间差异，促进房产市场的健康发展

     （二）利用地铁与沿线房地产良性互动促进产业发展 地铁项目一般具有投资金额大、建设周期长、成本回收缓慢的特点，而房地产项目相较而言，其资金回笼则较为迅速

    美国学者曾提出TOD理念，认为公共交通的大量客流可以提升沿线房地产和物业价格的增长，同样，沿线的发展也会带动公共交通的客流量，从而促进公共交通资金的回笼

    所以，政府在进行区域地块的发展规划时，可以充分运用政府与私人组织的合作模式，合理利用地铁与房地产市场相互促进的关系，进行产业模式的创新与探索，将地铁建设与房地产开发进行有机结合

     （三）合理结合相关税费政策实现地铁与房产的优化发展 这里所说的相关税费主要指与房地产相关的税费，包括房产税、土地使用税、契税、印花税等

    由于地铁会产生一定的外部性影响，结合最近的调查分析表明，地铁会对周边房地产价格的提升起到正面推动作用，且这种作用的效果较为明显，只是这种外部性影响对地铁本身并不会产生太明显的促进作用

    在这一前提条件下，从国家宏观调控的角度来考虑，政府可以利用税收政策这一有力的调控工具，将地产价格上升所带来的税收收益进行内部化处理

    具体来讲，就是政府在制定房产相关税费政策时，将地铁这种外部化作用（增值因素）考虑进去，对税费进行再分配，同时促进房地产市场与城市轨道交通事业的和谐健康发展

    在房地产评估过程中加入地铁对房地产的增值因素分析，利用税费调节作用，促进地铁与房产和谐发展，有以下三个方面的好处：1.确保房地产市场的稳定健康发展地铁周边的房产由于交通便利、商业及基础设施配套完备，房屋价格自然也水涨船高，房产的保值增值率能够维持在一个较高的水准

    在当今的房产市场环境下，人们往往会对稀缺资源过度追逐，造成房产价格的非理性上涨，这就会扰乱房产市场的正常秩序，产生市场投机行为

    所以，政府应合理运用房产税收政策，抑制房价的非理性上涨现象

    2.进一步促进城市轨道交通行业的发展地铁属于大型公共基础设施，建设周期长、资金投入额巨大

    地铁对城市发展的各个方面都有着巨大的推动作用，特别是对附近房价的推动作用尤为明显，但地铁的外部性却无法给自身带来切实的影响

    通过利用房产相关税费的再分配有利于轨道交通资金的部分回笼，以弥补前期大量资金投入所可能产生的资金缺口，促进城市轨道交通事业的良性健康发展

    3.引导消费者理性购房靠近地铁往往成为现代都市人选择购买楼盘的首要考虑因素，因为交通的便利所带来的附加值远远大于楼盘本身

    过度追逐优质房产的直接结果便是造成了地产价格的非理性上涨

    政府应充分利用好税收这一有力工具，对高房价征收更高的税费成本，降低购房者的非理性消费，同时通过合理的税收政策减少城市贫富差距，引导人们选择与自身收入水平的相匹配的房屋消费，促进社会的和谐发展

     参考文献： 【1】中国城市轨道交通协会.城市轨道交通2017年度统计和分析报告【J】.城市轨道交通，2018（04）. 【2】仲建华等.中国轨道交通蓝皮书系列—2017中国城市轨道交通市场发展报告【M】.北京：社会科学文献出版社，2017. 【3】于富军.城市轨道交通对沿线房地产价值影响的时间效应【D】.北京:北京交通大学，2012. 【4】陈卓.轨道交通对房地产价值影响的研究进展【J】.工程经济，2016（01）. 【5】王旭育.城市住宅特征价格模型的理论分析【J】.上海管理科学，2016（04）. 【6】李飞.城市轨道交通对房地产价值影响的定量分析【D】.南京:河海大学，2017.   针对其工程施工时间要求短,地质条件复杂,施工干扰因素多等情况，从工程施工进度控制的基本 理论 出发，重点论述了该工程进度控制过程，并分析了如何处理进度与工程质量及成本之间的关系，以及进度控制实施中取得的成效

        关键词：进度控制；计划进度；偏差分析    郑州大上海城步行街工程项目总占地面积约103亩，总建筑面积约28万平米，投资额约15亿元人民币

    工程主体是现浇混泥土框架结构，抗震设防类别为乙类

     目前 有三个区（单项工程）正在建设施工，总开工建设面积近18万平米

    该工程对建设工期要求紧迫，时间弹性小，工程本身又有建设规模大，设计变更多，施工条件、施工工艺复杂，场地狭窄，施工单位多，施工交叉作业频繁等特点，按照进度控制的一般过程，从施工进度计划的编制、到施工实施过程中的检查与调整，其中进度计划的合理与否是进度控制的前提，施工过程中的检查、调整与处理是进度控制的关键

        一、工程施工进度计划编制    工程施工进度计划是工程施工中的重要指导文件

    针对工程施工的特点, 科学 安排进度计划,以控制时间和节约时间,对保证施工项目按期完成,合理安排资源供应、节约工程成本具有积极意义

        郑州大上海步行街二区（金街）工程,地下一层为设备用房，地下两层车库，总建筑面积约23196.09m2，建筑类别一级，耐火等级一级；主体结构为框架结构，抗震类别乙级，设防烈度7度，基础墩式筏板基础，地下水位在地表下-3.0m左右

    该工程的计划总工期为200天，根据工程工期与招标文件与业主相关的要求，施工单位依据“先地下，后地上”、“先土建，后安装”、装饰工程穿插进行的施工原则；并结合工程结构特征、工程施工方案、主要材料和设备的采购合同及供应计划、工程现场的实际情况及环境气候条件，施工人员的技术素质及设备能力等，制定了施工总进度计划，并制定了随时根据变化情况调整施工作业的控制计划，施工单位工程施工工期计划地下工程55天，主体工程95天，装饰及竣工验收50天，并绘制了施工进度 网络 图，采用网络计划来确定本工程进度关键线路并用来指导施工

         在制定计划时，还运用了工程进度曲线法，它是在施工进度计划的基础上，根据各项工程施工作业时间及施工工程量的分布，绘制成的施工工程量累计曲线

    进度曲线以坐标横轴为工期，以坐标竖轴为完成施工任务工程量的累计数(以百分率计)

    进度控制时把原来施工进度计划的工程进度曲线与施工实际完成的工程进度曲线绘在同一张图纸上, 并对计划进度曲线与实际进度曲线进行对比分析,根据分析的具体情况，采取相应的措施,调整计划,以确保工程施工按期完成

         二、工程施工实际进度检查    进度计划实施过程中,进度控制人员需要对整个工程实际施工进度进行经常性地、定期性地跟踪观测与记录, 了解施工的实际进度情况，建立工程分项的月、周进度控制图与控制表等, 对收集到的施工实际进度数据，必须进行必要的整理、按照计划控制的工作的项目进行统计，为进度对比分析提供相应的数据、资料

         工程进程中，施工单位、监理工程师广泛采用了工程形象进度图、工程形象进度控制表等反映工程实际进度的 方法 ，并与施工进度计划时间相比较,方便各方随时掌握各专业分项工程施工的实际进度与计划间的差距

    当出现差距时，监理工程师与业主可以及时向施工单位发出进度缓慢信号,分析造成进度缓慢的原因，并要求施工单位采取相关措施，保证工期的完工

        在郑州大上海步行街二区（金街）工程中，横道图比较法 应用 与工程施工进度控制的各个阶段，为工程施工进度控制提供了十分方便的手段，以该区主体工程施工（局部）为例进行说明

    二区金街工程主体结构四层工程施工进度计划横道图比较表

    黑色粗实线表示该分项工程的计划施工进度，黑色三角（▲）表示设置的进度控制检查点，黑色方框（■）表示该工程实际完工日期

    从横道图比较表中可以看出，在4月31日检查控制点处，四层9到17柱梁板架子按计划完成，四层9到17柱梁板钢筋按计划完成，四层9到17柱模板安装按计划应该完成，而实际完成只有84%的工程量；四层1到9柱梁板架子按计划应完成60%工程量，实际完成也是60%工程量，四层1到9柱梁板钢筋按计划应完成50%，实际完成50%，四层1到9柱模板安装按计划完成50%，实际完成40%，进度延迟

    在5月2日检查控制点处，四层9到17柱的施工任务全部完成，四层1到9柱梁板架子按计划完成，四层1到9柱梁板钢筋按计划完成，四层1到9柱模板安装按计划应该完成，实际完成80%的工程量

        通过上述控制方法的使用，为是否采取调整措施提供了明确的依据

     三、工程施工进度检查结果处理     工程施工进度检查比较的结果，应按照检查报告制度的规定形成进度控制报告，向相关主管负责人和部门汇报

    进度报告的 内容 主要包括：工程事实概况，管理概况，进度概要的总说明，工程项目施工进度，形象进度及简要说明；施工图纸提供进度，材料、设备、构配件供应进度；劳务记录与预测，日历计划；对工程变更、价格调整等情况；进度偏差状况与原因 分析 ；解决措施与计划调整意见等

        在郑州大上海步行街二区（金街）工程2006年3月29日的工程例会纪要中，详细记录了河南外建公司汇报本周进度完成情况：9～17轴线三层混泥土浇注完成，三层轴线模板支设进度之后1天；1～9轴线三层混泥土浇铸完毕，脚手架支设进度之后1天

    监理意见：施工单位的现场进度已经之后，比上周计划进度之后1天，比月进度计划之后2天，要求施工单位合理组织，精心安排，确保1～9轴线4月12日和9～17轴线4月8日主体封顶；施工单位应充分考虑各种制约因素，做好防范措施，务必确保主体顺利如期封顶

     建设单位意见：施工单位应采取有效措施将现场的施工进度及时赶过来，决不能再滞后，同时充分考虑坡屋面的技术和施工难度，提前做好各种准备，确保1～9轴线4月12日和9～17轴线4月8日主体封顶

        四、工程施工进度与工程费用     工程施工进度与工程费用之间存在着相互 影响 、相互制约的关系，若要加快施工速度，缩短工期，资源的投入就会增加，相应费用也会增加

    郑州大上海城步行街工程在确定工程计划工期，进行施工进度控制的同时，也将工程工期与施工进度对工程费用的产生的影响进行了全面、必要的估计，结合工程项目实际，适当的缩短工期，提高工程整体效益

    在工程费用增加合理的范围内尽可能的缩短工程计划建设工期，在工程施工实施阶段，结合工程施工现场条件与房产开盘销售的要求，适时采取措施，控制关键节点，督促施工单位加快施工进度

    以满足开盘销售的要求，施工单位因此增加的工程费用有业主进行补偿

    在二区展示中心工程中，业主与施工方约定，工程在施工控制节点上按期完工，对施工方奖励1万元，如果完不成计划则罚款5000元

    该项目建设进行到三层主体结构施工时由于天气与施工人员不足等造成进度滞后，业主要求施工单位加快施工进度，增加施工作业人员与作业时间，赶回延误工期，确保四层主体按计划如期完工，并承诺若施工方实现四层主体按计划完工，不仅取消对三层进度延误的罚款，还将三层与四层进度奖励2万元一并发放，若四层不能完工，则一并处罚

    同时，通过技术创新加快施工进度，如梁的主筋采用闪光对焊，柱筋采用机械连接等等，保证在施工进度向前调整后，仍能如期竣工

        五、工程施工进度与工程质量及安全    工程施工的质量与安全是工程施工的参建各方均有的责任，工程质量不合格会造成返工、停工，甚至发生工程事故,严重影响到工程施工进度

    安全文明施工是保证工程施工质量，控制施工进度的重要 方法

    在郑州大上海步行街工程中，建设方始终把工程质量与施工安全放在首位，在召开的工程例会中，业主与监理都对工程施工质量与施工安全提出具体的建议与要求

    在施工合同中约定，承包人采用新工艺、新技术给工程带来的成本节约，按节约费用的20%给予施工方进行奖励，工程获省优奖（中州杯）奖励20万元，获国家级优质工程奖励50万元

    如在二区金街工程2006年4月6日工程例会会议中，监理提出施工中具体存在的 问题 ，梁钢筋绑扎存在锚固长度不够、板筋没有深入支座、板筋间距不够、柱子钢筋锚固不够、马凳筋过少等问题；现场安全隐患存在，不符合安全文明施工的规定，要求施工单位立即采取措施整改，特别是安全网挂设、安全通道设置、周边防护等

    业主要求现场安全文明施工必须加强管理，采取一切措施，对于不符合安全文明施工的部位抓紧整改，务必做到万无一失；应加大质量管理力度，对质量问题要从严处罚等

         参考  文献     【1】尹军,夏瀛.建筑施工组织与进度管理【M】.重庆：化学 工业 出版社,2005.220-221. 

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