央企信托-19号深圳南山房地产项目

?深圳地产；央企信托携手深圳本地开发商联手打造深圳南山房地产项目+高收益+信托合同明确提出处置方案！
?【央企信托-19号深圳南山房地产项目】
?【基本要素】
200w及以上：8%（基础收益）+1%（超额收益）
期限：标的资产销售时间预计不超过18个月。信托财产全部变现或者全部信托单位对应信托利益分配完毕后信托计划终止。
资金用途：用于投资认购SPV（有限合伙）不超过80%份额的优先级LP份额。（资产已经是有大证 装在spv公司 章证由信托托管）
?亮点总结：
【成本低、利润高】
SPV对标的资产的收购价格不超过30000元/㎡，保证了项目的利润空间。
【处置方案高】
理论上出现延期赔付公寓，其价值更由于本身信托收益。
【去化快】
1、资产安全。现房?，地理位置好，位于深圳市南山区景行路与南山大道交叉路口，中山公园旁地铁12号线出口；
2、预计售价较低，按照5-6万元/平方米开始出售，较板块内竞品有一定价格优势，有利于产品快速去化。
4⃣【政策利好】
2023年9月7日出政策，向港澳居民放开非住宅类限购
5⃣【合作公司品牌】
雅思阁、温德姆、洲际酒店

新闻资讯：

依托实际工程，介绍了针对膨胀土处置的一种常用方法，即采用石灰改良膨胀土，介绍了这种处置方法的施工工艺流程及施工中对掺灰量、含水率和土基CBＲ强度的检测

    研究结果表明:膨胀土存在胀缩特性，极大的影响路基质量安全，采用石灰改良膨胀土可以提高路基强度，掺灰量大于6%，含水率控制在18%～19%可以有效改善膨胀土性能

     关键词:道路工程;膨胀土路基;石灰改良土;施工 1膨胀土的鉴别及施工注意事项 1.1膨胀土的鉴别及种类 (1)在自然情况下，土体本身会有裂隙，通常一种是光滑面，另外一种是擦痕面

    还要一些土体裂隙内部充填着硬塑状态的灰白色及灰绿色的粘土

    (2)在丘陵、盆地边缘和一些二级阶地位置会出现膨胀土，这些位置的地形通常比较平缓，没有出现明显的陡坡

    (3)土体的裂隙会随着季节温度变化而出现张开或闭合现象

    (4)对土体的自由膨胀率进行检测，超过40%即有可能是膨胀土

     1.2膨胀土施工注意事项 (1)原则上不能将膨胀土作为路基填料，若用膨胀土作路基填料时，必须保证其掺灰改良后的胀缩率为零，确保处于最佳施工状态

    (2)对膨胀土进行改良处理结束后，要使用非膨胀土将路基边坡和路基顶部封层，再加铺一层土工织布，保证膨胀土被包裹其中

    (3)对膨胀土内部含水率进行检验并将其控制在3%以内

    (4)注意施工时的天气，避免雨季施工，做好现场的排水工作

     2工程实践 2.1工程概况 某高速公路经勘察测量后确定是膨胀土地基，依据现场膨胀土的特性、当地地形、气候条件，对试验段路采取在膨胀土中掺拌适量石灰，利用改良膨胀土填筑路基的设计方案

    设计方案是通过在膨胀土中添加适量石灰并进行拌合，使其产生吸水、阳离子交换、结晶、碳化等一系列复杂的物理化学反应，其中土的性质发生根本性变化，填料强度满足路基设计要求，再经过科学规范的工艺下进行施工，使修筑好的路基具有足够的强度和稳定性

     2.2试验段施工工艺流程 (1)准备阶段:按照设计图纸要求准确进行测量放样;清除路基范围内的杂草、树根和垃圾;对翻动后的路基土进行振动压实，保证基底承载力符合要求;做好排水系统，保证施工时排水通畅

    (2)施工阶段:第一步是将膨胀土与石灰集中拌合，施工现场采用装载机拌合时，尽可能举高料斗，再缓缓倾倒，使膨胀土在此过程中破碎成颗粒状

    每个拌合堆的体积不宜选取过大，避免拌合不充分

    当膨胀土与石灰拌合至颜色一致时即可说明拌合均匀，否则要进行补拌

    第二步是检测拌合均匀填料的掺灰剂量和含水率，规范上掺灰剂量在6%～8%，含水率在设计要求范围内即符合要求，当二者有其一不满足要求时，可以补加石灰和洒水进行二次拌合

    最后将掺灰土运至闷料场，表面覆盖一层塑料帆布，对拌合后的掺灰土进行闷料处理

    第三步是确定试验段现场填料堆放的位置，通过自卸运输车将闷料完成的改良土运至施工现场后按照先前确定的堆放位置卸料，以保证后续摊铺均匀

    此外，为了保证路肩边缘能有足够的压实度，堆放要满足分层填筑时路肩两侧各加宽50cm左右的土方量

    第四步是摊铺整平，保证中线、两侧边缘线范围内摊铺均匀，厚度、密实度、拱度和平整度达到设计要求厚度

    第五步是碾压工作，当填料含水率在最佳含水率±2%范围内时可以进行机械碾压施工

    碾压顺序是先两侧、后中间、先慢后快、先静压后振动碾压，最后光面碾压，相邻横向碾压接头之间轮迹重叠40cm～50cm

    (3)验收阶段:施工现场采用灌沙法分层检测压实度，合格后方可进入下一道工序，对于检测点位置压实度不合格时，可以适当补强或静置1d后再进行碾压，直至满足规范要求为止

     2.3试验段路基填筑质量检测 (1)掺灰量检测结果见表1所示

    由表1可知，料场和现场路堤中石灰掺量均大于6%，说明石灰改良膨胀土满足掺灰量要求

    (2)含水率检测控制施工过程中的路基含水率对施工质量有着极其重要的影响，施工现场随机选取6个点进行含水率检测，图1为试验段改良土的含水率检测结果

    根据室内的试验结果，发现石灰改良土掺灰量为6%，最佳含水率为14.0%，所以应将石灰改良土填筑时的含水率控制在14.0%±2%

    由图1可知，试验段现场含水率在20%～22%，不符合室内试验的要求，但可以选择在秋冬干燥季节施工，土料在翻晒的过程中失水更快，这样可以将石灰改良土的含水率控制在18%～19%

    (3)试验段石灰改良土的CBＲ强度检测一般素膨胀土CBＲ值在2%左右，添加石灰改良后的强度会有提高，本文按照试验段路的6%掺灰量制备试件，测试CBＲ值

    如表2所示

    由表2的试验段土料CBＲ值检测结果可知，经石灰改良后的膨胀土CBＲ强度提高了7倍～10倍，完全符合路基设计规范对不同填筑分区的强度要求

     3结语 (1)膨胀土的鉴别是路基施工前期一项重要的步骤，极大影响后期路基、路面的施工及行车安全

    (2)针对膨胀土路基可以采用石灰改良，石灰掺量大于6%，含水率控制在18%～19%时可以有效的改善膨胀土性能

    (3)通过对石灰改良土CBＲ值检验，发现经改良后土基强度提高了7倍～10倍，符合路基设计规范对不同填筑分区的强度要求

     参考文献 ［1］时昶，李政.膨胀土施工技术在高速改良工程中的应用［J］．技术与市场，2013，20(7):188. ［2］阮志新，蓝日彦，陈宏飞.石灰改良膨胀土填筑路基的施工工艺及质量控制［J］．中外公路，2012，32(2):1－4. ［3］胡明鉴，刘观仕，孔令伟等.高速公路膨胀土路基改良后期土体性状试验验证［J］．岩石力学，2004，9. 由于受地形、地质条件的限制，常采用双连拱隧道方案

    赣粤高速公路珠湖隧道采用了双连拱隧道的结构型式，由于按常规方法施工，工序较多影响工期且中隔墙顶部防排水较难解决，因此改进双连拱隧道的施工工艺及对部分结构进行优化设计，对缩短工期及隧道施工、运营的安全，具有非常重要的实际意义

     　　1 珠湖双连拱隧道工程概况 　　珠湖隧道是赣粤高速公路泰赣段的重点控制工程之一，桩号为K196＋569-K196＋720，全长151m，隧道左、右洞轴线间距11.5m，为连体拱结构形式，是江西公路建设史上的第一座双连拱隧道

     　　珠湖隧道内轮廓为曲墙半圆拱，拱半径为5.71m，连拱隧道中隔墙宽1.8m，单洞净宽10.25m，最大开挖总宽度达25.22m. 　　隧道自北而南穿越池锣坑山脊

    山脊标高184.4m，高差50m，属丘陵地带

    区内地层单一，为寒武系上统水石群和第四系

    区内构造受南北及北东向华夏、新华夏的影响，构造活动期次多、断裂较发育，测区内共发现4条断裂，构造属张扭性的层间断裂

    区内岩面遭多期次构造作用，节理普遍发育，其中尤以泥锣坑山脊一带即隧道范围更为发育

    节理以陡倾角为主，节理的发育程度属于发育至很发育

    节理充填物，靠近地表为泥质充填，而下部则以方解石充填

    隧道区地表水不发育地表径流后分南北两向顺坡而下，北坡自南而北、南坡由北而南，然后由西向东双双流入碧洲溪

     　　2 珠湖双连拱隧道快速施工方法 　　2.1 双连拱隧道施工的工序 　　中导洞开挖并支护——]修筑中隔墙——]左侧导洞开挖并支护——]左洞上半断面开挖并支护——]左洞下半断面开挖支护并开始修筑二次衬砌——]修筑左洞仰拱——]右侧导洞开挖并支护——]右洞上半断面开挖并支护——]右洞下半断面开挖支护并开始修筑二次衬砌——]修筑右洞仰拱

    按此工序施工是可行的，但施工周期较长

     　　2.2 珠湖隧道施工方法 　　为缩短工期，在珠湖隧道施工中，采取以下施工方法，并获得成功，主要作法是： 　　（1）中隔墙由两头向中间施工，在中隔墙施工一段时间后即进行正洞开挖

     　　（2）正洞施工锁口导管及1.5m长护拱

     　　（3）正洞在锁口导管及护拱的掩护下采用上下台阶法开挖，取消两个侧壁导洞施工

     　　2.3 中隔墙施工 　　中导洞贯通并支护完毕后，即进行中隔墙的施工

     　　2.3.1 工序安排 　　（1）由进出口向中间施工中隔墙基础，包括用片石混凝土进行基底处理

     　　（2）由进出口同时向中间施工中隔墙，待出口已施工50m时即进行出口正洞开挖

     　　（3）中隔墙施工完毕后即进行进口方向正洞开挖

     　　2.3.2 中隔墙混凝土施工 　　（1）支立模板

    为保证中隔墙的外观质量，在中隔墙基础两侧通过人工组装2.0m×2.0m的大块钢模

    模板安装加固用槽钢和碗扣件支撑在中导洞初期支护上，以外撑为主，内拉为辅

    模板的中线、标高、尺寸和平整度等经检验合格后才可进行下道工序

     　　（2）钢筋绑扎

    墙身钢筋与基础钢筋均必须按规范要求焊接，并且一定要注意预留基础与仰拱，中隔墙与二衬，及中隔墙与初期支护钢拱架连接的钢筋

    其他预埋件的位置也一定要准确

     　　（3）混凝土浇筑

    基底虚渣、污物和基坑内积水必须排除干净

    中隔墙全部采用泵送混凝土，混凝土严格分层振捣

    浇筑前必须仔细检查一遍，每5m一道的竖向排水管是否已经布设到位，浇筑混凝土的时候还一定要注意不得将排水管堵死

    混凝土浇筑完毕后要做灌水实验以检查排水管是否堵塞，能否起到排水作用

     　　2.3.3 中隔墙防排水施工 　　水不仅是影响隧道正常施工的因素之一，也是影响隧道正常运营的重要因素之一

    双连拱隧道中隔墙顶部渗水是一通病，为解决这一通病，珠湖隧道在中隔墙的防排水施工中，将防、排、堵、截四字方针认真地落实到位，解决了这一工程难题

    具体做法如下： 　　（1）中隔墙二衬拱脚与中隔墙接缝适当抬高至中隔墙顶以上40cm，初衬拱脚位置维持原设计不变，通过这种方式使中隔墙顶部形成一个汇水槽

     　　（2）中隔墙顶面满铺一层复合式防水板，并预留一定的搭接长度以便和主洞防水板的搭接

     　　（3）在防水层上面沿隧道纵向布一通长的软式透水管，并与原埋设的竖向排水管连接，以便汇水槽内的水能顺利排往边沟

     　　（4）对中隔墙顶渗水量较大的地方采用注浆堵水

     　　（5）中隔墙与二衬拱脚的接缝处设两条止水条

     　　（6）二衬及中隔墙混凝土的抗渗标号不低于S6. 　　具体实施情况见中隔墙防排水结构示意图

     　　2.4 正洞开挖 　　珠湖隧道采用新奥法施工，为防止出现偏压，双连拱隧道必须兼顾左右洞开挖，否则会给隧道施工带来一定的安全隐患

     　　2.4.1 隧道进洞 　　珠湖隧道正洞在大管棚及护拱的掩护下进洞，采取台阶分部开挖法施工，将隧道断面分上下台阶开挖逐步成型

    若采用双侧壁导坑超前开挖法施工

    则需要在开挖并支护好侧壁导坑后，再开挖正洞的上台阶，而且施工正洞下台阶时还要将侧壁导洞的初期支护拆除，工序比较复杂，并且因工作面较多，相互干扰大

     　　2.4.2 隧道爆破开挖 　　隧道的光面爆破不仅直接影响着超欠挖，而且对减少围岩所受的扰动，提高锚喷支护能力起着非常重要的作用，光面爆破效果要求为： 　　（1）轮廓整齐、美观圆顺、不欠挖、平均线性超挖小于10cm. 　　（2）炮眼痕迹保存率大于85%，每循环炮眼对齐大致一条线

     　　（3）两茬炮衔接台阶平均值小于10cm. 　　为了增强光面爆破的效果，利用在中导洞开挖时积累的围岩情况做出相应的光面爆破设计，对布眼、装药、起爆等技术标准都做了严格规定

     　　2.4.3 初期支护 　　隧道的初期支护施工时有几个容易忽视但却非常重要的问题

     　　（1）为了保证锚杆能发挥其作用，锚杆的角度、长度、锚固力必须严格按规范及设计文件规定的实施

     　　（2）钢拱架必须要有足够的钢度，拱架安设间隔应符合设计图纸要求，并要放在与隧道轴线垂直的平面内，拱架脚应置于坚实的地层上，拱架拼装接头处应连接牢靠

     　　（3）小导管角度一定要满足设计要求，一般控制在仰角5-10°为宜，与钢拱架配合使用焊接在一起并从钢拱架的腹部穿过，还要保证注浆量

     　　2.4.4 监控量测 　　珠湖隧道在监控量测上分了必测项目和选测项目

    必测项目为地质和支护状况观察、净空收敛、拱顶下沉

    选测项目为锚杆轴力、围岩内部位移、支护衬砌应力、围岩及层间支护压力、地表下沉

    通过监控量测掌握了围岩力学形态的变化和规律以及支护的工作状态

     　　2.4.5 二次衬砌施工 　　二次衬砌除模板应有足够的强度、刚度和稳定性外

    还要求模板表面要光滑

    浇筑混凝土时一定要振捣密实，且严格按照配合比要求施工

    混凝土强度达到设计强度的70%以上方可拆模

    在浇筑二次混凝土之前一定要检查防排水系统是否已布设到位，并且要完全符合规范和设计要求

    通风、照明、消防三大系统的预埋件是否已经按设计和规范要求布设到位

     　　2.4.6 安全措施 　　由于珠湖隧道地质条件较差，整个隧道开挖都是在超前小导管的掩护下进行的

    并且将所有的钢拱架都与纵向的槽钢焊接以增加整体支护的效果

    个别围岩情况较差的地段槽钢数量还必须增加

    整个隧道开挖过程中严格做到“弱爆破、短进尺、强支护、早成环、勤量测”同时控制好两个掌子面的间距

     　　3 经济分析 　　取消两个侧壁导坑后不但施工进度加快了，工期由预计的24个月缩短为17个月提前了5个月，同时也大大节省了工程投资，节省了侧壁导坑的临时支护工程量

    总节省费用为1506896元，具体费用 　　详见下表： 　　4 结 语 　　由于珠湖隧道采用中隔墙分段施工，正洞采用上下台阶法进行开挖，取消了两个侧壁导坑施工，同时对中隔墙部分结构进行优化设计，所以大大缩短了施工工期，节省了投资并且中隔墙滴水不漏，在整个隧道施工过程中也没有出现一例安全事故

    该施工方法，可在类似工程中借鉴使用

    

央企信托-19号深圳南山房地产项目