湖北黄石空港财产权信托（1号）政府债定融

?上新！首发 湖北最强政信 AA 主体融资 AA +主体担保
???黄石空港财产权信托（1号）百强县赛迪排名57位，?素有“青铜故里”、“钢铁摇篮”、“水泥故乡”和“服装新城”之称，?AA+担保➕AA市政府平台主体➕足额收账款质押➕当天计息➕HS市重点项目?市区配套设施基础建设还款来源明确?
??湖北黄石空港财产权信托（1号）政府债定融
基本要素：1.5亿 季度付息
?预期收益：（合同收益7.3%）
一年期：30万-99万 8.5% 100万-299万 8.8% 300万以上 9.0%
两年期：30万-99万 8.8% 100万-299万 9.1% 300万以上 9.3%
?资金用途：资金用于湖北省DY市绿色循环产业园建设项目
?融资主体：黄石空xx资有限公司，实际控制人为大冶市人民政府国有资产监督管理局 ，主体评级AA。
?担保主体：湖xx展集团有限公司（AA+评级）其母公司为湖北光谷东国有资本投资运营集团有限公司在2021年总营收16.83亿，2022年总营收33.09亿。湖北新铜都城市投资发展集团有限公司将对本项目提供无限连带责任担保，并出具书面《担保函》。
?增信措施：黄石空港城市建设投资有限公司提供2亿元应收账款在国民信托进行抵押登记。应收账款超额覆盖融资金额，为降低本项目的风险提供了充分的安全边际。

无关内容：

这五个指标需要重点评估！ 来源：    发布时间： 2019-09-24 15:08:15 评论 收藏  前言：拿地之后作为项目成本开始介入，在方案最终确定之前上启动会之时，一般设计会提供一版暂定版的总图（大致确定，但未最终完全确定，很有可能未报批通过）

     此时需要开始编制启动会版本的目标成本，那么作为项目成本不是拿到后就直接编制目标成本，而是对方案进行一个初步的评审，初步评审无问题后，再开始编制目标成本

     1评审指标 对于住宅项目应从以下几个指标来进行评审： 有人可能会问，方案是设计部的事情，跟成本有什么关系？有、而且有很大的关系，接下来我们来一 一说明； 1容积率的评审 项目收益视角的成本管理：正常情况基于项目利润最大化的原则，容积率应该做足，但是如果说设计出的方案的容积率没有达到规划条件设定的容积率，应该进行“专项说明”

     如果你是基于“项目收益视角”来看待成本管理，那么容积率就是一个绝对不可忽视的指标

     获取途径：容积率指标指标你要向投资部门获取土地合同，里面有本地块相应的规划指标要求

     2可售比的评审 在编制目标成本之前，应对设计提供的方案的可售比进行初步评审与复核，可售率指标应该优于或者等于集团要求的可售比限额指标

     因为在建筑面积不变的情况下，可售比越低，可售单方成本越高

    具体影响程度详见下面的分析： 可售比对成本的影响分析：建安成本都是按照建筑面积进行计算的，但是同样的建筑面积，不同的方案会有不同的可售比，如果可售比相对较低，那么在“建筑单方”指标一样的情况下，会导致“可售单方”指标提高

     可售比变化对可售单方指标影响的对比：   通过以上对比可知，可售比降低1%，可售单方指标约提高54元/m2，在单方售价不变的情况下，项目利润将会降低； 新手如果对上述换算公式有疑问，这里进行解答： 正常情况：总成本=建筑单方指标*总建筑面积=可售单方指标*总可售面积 所以得出：可售单方指标=建筑单方指标*总建筑面积/总可售面积=建筑单方指标/（总可售面积/总建筑面积）=建筑单方指标/可售率

     因为：可售率=可售面积/总建筑面积 可售比的主要影响因素： 正常情况：对于住宅项目，可售比只要达到集团可售比限额指标要求即可

     下面对某标杆企业可售比指标的计算进行解读： 备注：一般情况下，地面停车率的上线指标都是10%，大多数地区要求的车位配比都在0.9-1.2个/100m2左右，所以正常的可售比指标大约在75%左右

     上述可售比指标，如果换算成坐标轴，趋势如下：   从上图来看，我们得出如下结论： 在车位配比不变的情况下：地上停车比例越高，则可售比越高，因为在总车位配比不变的情况下，地上车位停车率增加则地库面积降低； 在地面停车率不变的情况下：停车配比要求越高，则可售比越低，因为在地面停车率不变的情况下，停车配比要求越高，则地库面积越高

     “车位配比“与”地面停车率“一般均在各地规划管理技术规定中进行了明确规定，一般都是要按照文件要求执行，但是在三四五线城市，还是有突破的空间 三四五线城市如何突破车位配比（点击链接进入） 可售比计算注意要点： 可售比计算的注意要点要抓住核心指标：停车配比，地面停车率，可售面积，建筑面积； 1.关于停车配比： 停车配比=100*总配置车位数/计容建筑面积 2.关于地面停车率 地面停车率=地面车位总数/总车位数 3.可售面积的计算： 无论是否有产权，地库均按照不可售口径计算； 4.总建筑面积的计算： 总建筑面积=地上总建筑面积+地库建筑面积 地上总建筑面积口径：学校、菜市场、配套用房、架空层在计算可售比的时候，不计入总建筑面积； 地库总建筑面积：非机动车库计入地库总建筑面积，地库储藏室就算可以出售，也计入不可售

     5.特殊情况： 当万平米住宅塔楼投影面积在1500-2000㎡之间时，可售比指标允许在上表基础上下降1.4%； 当万平米住宅塔楼投影面积在2000㎡以上时，可售比指标允许下降1.8%

     因为当塔楼投影面积越大，意味着同样数量的车位，地库总面积要偏大，导致可售比下降

     配套用房面积的评审 3在目标成本编制之前，应收集当地政府各类配套用房的管理规定，例如：物业用房，养老服务用房，社区用房等

     然后对配套用房的面积合理性进行评审与复核，不能少，因为少了会导致规划无法通过，不能多，因为配套用房不可售，配置多了会侵蚀项目利润； 某地区养老服务用房面积规定要求   某地区社区管理用房配置标准 4车位配比的评审 在目标成本编制之前，应该就车位配比的指标是否符合政府文件的要求进行评审与复核； 车位配比不能少，因为配比偏少会导致规划无法通过，不能多，因为配比偏多会侵蚀项目利润； 车位配比是指：“每户需要配置的车位数”或者“每100m2建筑面积需要配置的车位数” 对于车位配比的计算要注意以下两点： 1.除了标准车位，是否有对非机动车位的配比进行额外的要求； 2.对于微型车位与标准车位的换算关系是什么； 5停车效率指标的评审 在编制目标成本之前，应对项目的停车效率指标进行评审与复核，此项指标必须要优于集团的停车效率限额指标； 停车效率指的是：单个车位的面积指标； 具体计算方式如下：地库面积/地库总车位数量 通常，一个中型住宅项目，如果停车效率相差1m2，货值或者成本会相差几百万，所以停车效率指标的评审异常重要

     总结 总结：方案阶段，对设计对成本的影响程度极大，如果你是新手，应尽量的积极介入，通过集团相关制度指标以及借鉴业内标杆企业一些数据经验，去熟悉或者复核方案的相关指标（容积率、可售比、配套用房、车位配比、停车效率等）的合理性

     一来可以深度学习，与设计部门进行深入交流，二来，沟通设计部门出具的方案的相关指标尽量在合理范围之内

      

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