天津蓟州新城建设投资债权

【天津蓟州新城建设投资债权】
?直辖市新款政信项目+总资产近600亿元AA政府平台融资+足额应收质押，打款当日计息，每周五成立
?规模：5000万
?期限：12个月；
?付息方式：自然季度付息，（3、6、9、12月20日付息）
?预期收益：30-50-100-300万：8.5%-8.7%-9.0%-9.3%
?资金用途：资金用于基础建设及补充流动资金
?【融资方】天津蓟xx投资有限公司，公司注册资本220亿元，总资产 590.76亿元，流动资产合计为 316.37亿元，主体评级AA，债评AA。
?【增信措施】
【国企担保】：天津津晟通建筑工xx
1、本项目交易对手为天津市蓟州区国资委下辖国有公司，是蓟州区最大的基础设施建设和运营主体，该公司主要负责蓟州区内的土地整理、基础设施建设等业务，具有一定垄断性。主体评级 AA，资产实力雄厚。评级展望为稳定，偿债能力较强目前已获中国农业发展银行及国家开发银行的政策性贷款额度合计146亿元、其他商业银行150亿元授信额度；另外，于2019年7月于香港联交所发行美元债7000万美元，成为天津市为数不多的成功发行境外债的国有企业；
2、本项目担保方为天津津xx程有限公司，公司注册资本2亿元，总资产28亿元。实际控制人为蓟州区人民政府，是当地最大的基础设施施工单位承接包括于桥水库生态保护，蓟州区森林生态修复与综合提升，新城公乐亭湿地提升改造，新城州河地块新开景观河道清淤、生态提升改造，湖璟中心（湖璟苑）室外给排水、道路管网配套、庭院景观绿化、室外道路及铺装等二十余项在建工程。预计2023年底可实现工程款收入13亿元，担保能力强；
3、8000万元应收账款，覆盖本金，安全边际高；
4、蓟州区位于北京和天津经济圈的交汇点，区位优势显著，发展前景向好，区域财政实力较强，增长稳定，区域经济发达。2022年实现地区生产总值279.33亿元，一般公共预算收入20.54亿元，被认定为2021年全国休闲农业重点县。

优质知识分享：

准确度达到30%；②工艺方案设计阶段，进行较详细估算，准确度可达到15-25%；③基本设计、招标文件准备阶段，进行详细估算，准确度可达到5%；④施工图设计阶段，设计单位能保证各分项工程预算，控制在基本设计所确定的限额内

     　　设计阶段主要指初步设计、技术设计、施工图设计3个阶段

    初步设计阶段主要侧重技术功能要求，其重要特征是：以提高价值目标和建设单位要求为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合

     　　技术设计阶段为基本设计、招标文件准备阶段

    施工图设计阶段主要侧重于造价控制，按照批准的初步设计的总概算严格控制施工图设计

     2.设计阶段造价出现的主要问题分析 　　2.1设计前衔接阶段 　　本阶段的出现的主要问题是决策与设计衔接问题

    正确的决策是设计的依据，直接关系到整个建设项目的工程造价和投资效果

    因此，正确的决策是控制工程造价的首要前提

     　　2.1.1建设部门的问题 　　投资决策问题即投资决策目标值不符和实际要求

    这里又分两点：目标高于实际值；目标低于实际值

    对前者容易造成工程造价上升，造成资金浪费；对后者容易造成资金短缺，设计质量低劣、工期延长

     　　2.1.2设计部门的问题 　　设计项目接手渠道不合法或不规范，如通过政府上级部门的指派、与建设部门拉关系等非正常手段

    这样容易造成设计无法严格按照设计规范进行，形成设计产品质量缺陷，导致设计的重新加工，从而增加造价

     　　2.2设计准备阶段　　设计开始前建设部门和设计部门必须进行相关准备工作，这一阶段出现的问题可从两个角度来分析

     　　2.2.1建设部门的问题 　　①建设部门选取的设计部门资质太差，没有相应的设计能力，致使设计产品一出炉就缺乏过硬的技术支持>     　　②即使选取了资质优良的设计部门，建设部门主要是从功能、技术、美观等角度来评价设计方案的优劣，而较少考虑方案的经济指标——工程的造价，这显然不利于工程造价的控制

     　　③现行设计费计取方式不甚合理，这是因为目前设计费的多少取决于工程总造价的高低或建筑面积的大小，费用本身只反映了设计的程度，而没有考虑造价的合理性和经济效益的因素

     　　2.2.2设计部门的问题 　　设计部门接到标书后无从下手或者不能够很快的上手，即使上手后，由于没有相应的资料积累，使工作进程步履维坚，由于没有以往的经验教训支持，致使设计疑点增多，设计漏洞百出

     　　2.3设计阶段 　　此阶段是整个设计阶段的关键，因此也是问题出现较多的阶段

     　　①设计人员思想保守，致使设计产品性能虽好，但造价惊人

    如某设计单位设计一栋五层高档写字楼，其造价竟高达几个亿

    这样的写字楼再好，试问哪家单位能够承受的起呢？ 　　②“三超”现象严重，设计变更出现频繁

    设计变更出现频繁，不仅会影响到设计产品性能，而且会增加设计单位的造价以及后续的项目成本

     　　③技术设计和施工图设计中缺少竞争机制，设计单位没有压力，控制造价的积极性不高

    由此导致设计部门内部管理混乱，责任不清，设计界限不明，重复设计和设计不全现象严重，致使大量的人力、财力浪费于无形之中

     　　④设计工序繁琐复杂且周期长成本高

    设计人员疲于应付重复性的设计工作，而用于创新设计、经济设计和合理设计的时间不多，导致设计周期延长，设计产品的优良率下降

     3.关于设计阶段控制造价问题的对策 　　3.1设计衔接阶段解决措施 　　3.1.1建设部门问题解决措施 　　加强设计依据的审查，笔者认为我国目前建设部门缺乏专业的项目投资审查机制，因此，建设部门应建立相应的“项目造价审查小组”，以确保设计阶段的造价符合实际情况，保证项目的顺利实施

     　　3.1.2设计部门问题解决措施 　　设计部门应通过正常的市场渠道获得设计项目，从根源上消除设计质量隐患

    只有这样，才能杜绝设计管理中的“黑、乱”现象，保证设计资金用到刀刃上

     　　3.2设计准备阶段解决措施 　　3.2.1建设部门问题解决措施 　　①引入竞争机制，开展方案竞赛，实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法

    促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且在如何降低工程造价上下功夫

     　　②改正设计费计取方法：设计费额＝概算数额×基本费率＋（概算数额－预算数额）×奖励费率

    这样，在现有收费办法的基础上，就加入了节约投资提成，当预算超概算时更扣除了一定比例的设计费

    这样设计方案越经济，设计单位就能获利更大的经济效益

    从而引导设计人员为业主节约资金而进行创造性的工作

     　　③设计单位需要增加一批既懂技术、又懂经济的技经专家，技经专家在设计过程中应及时对投资进行分析比较，积极反馈投资信息，能动地影响设计

    一个优秀的设计方案，既要建筑造型美观，又要造价合理，从而保证整个工程建设项目的最优价格比

     　　3.2.2设计部门问题解决措施 　　设计单位应进行工程资料的收集，建立工程造价数据库

    设计人员在设计前，要充分了解项目建议书、可行性报告、设计任务书，了解水文、地质情况，了解地形地貌、了解工艺设备流程，了解新型建筑材料及性能

    查阅工程造价数据库，包括技术标淮、材料设备的市场价格、技术经济指标数据、统计资料等

     　　3.3具体设计阶段解决措施 　　这一阶段是设计阶段的关键，主要从一个“原理”（针对具体设计阶段出现的问题①一个“原则”（具体设计阶段出现的问题②和③一个“方法”）设计阶段出现的问题④来叙述的

    ） 　　3.3.1一个“原理” 　　价值工程是以提高价值目标和建设单位要求为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合

    因此，应用价值工程进行设计方案优化，能使有限的造价指标发挥出最大的

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