央企信托·XX59盐城政信集合信托计划

摘要： 包销第一期成立7500万，二期继续募集孤品秒杀高收益爆炸来袭！江苏主城区政信！千亿融资人+担保人，超强风控，小额畅打，季度付息！??【央企信托·XX59盐城政信集合信托计划】...

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包销第一期成立7500万，二期继续募集
孤品秒杀高收益爆炸来袭！江苏主城区政信！千亿融资人+担保人，超强风控，小额畅打，季度付息！
??【央企信托·XX59盐城政信集合信托计划】
【基本要素】5亿，24个月，季度付息（季度10号）
【业绩比较基准】100万7.62%，300万7.7%

AA融资方：SZ集团，盐都区第一大平台公司，为盐都区人民政府100％控股，注册资本50亿，截止到2022年，总资产为336.16亿，净资产169.65亿，AA发债主体，当地影响力最大，偿债能力最强的平台公司。

AA+担保方：盐都区GYZC控股集团有限公司，盐都区国资办百分百控股，主体评级AA+。截至2021年末，公司总资产为470.92亿，总负债约为223.8亿，资产负债率仅47.53%。

【江苏盐城】盐城2022年GDP高达7079.8亿元，一般公共预算收入453.26亿元，长三角核心城市，省内面积最大，融资环境最好，多家信托2023年与盐城盐都区签署战略合作协议，成立联合工作小组，共同在城市基础设施建设、信托基金业务、债务重组业务等领域开展深度战略合作。

优质知识分享：

    希望能够引起业内外对我国住宅设计研究以及发展方向的更多关注

     　　关键词：中小户型；空间；设计 　　前言 　　一般来讲，中小城市户型还是中小户型居多，所以中小户型的设计是主流

    中小户型的空间设计要点就是在符合人们行为和心理特征以及建筑规范的前提下，最大限度的利用、优化和整合空间

     　　1公共区域 　　对于一般的住宅单体而言，公共区域主要是由交通联系部分构成的，包括垂直交通空间、水平交通空间和枢纽交通三种基本空间形式

    在住宅建筑中，交通面积是公摊面积的主要组成部分，如何充分节约、利用和积极发挥这些空间的作用是中小户型住宅设计中值得深入研究的问题，也是提高使用率的关键所在

     　　⑴楼梯（间）： 　　楼梯是建筑竖向联系的基本构件

    由于目前住宅的设计销售是以面积计算的，楼梯间作为公摊面积，在设计上被尽量地压缩到规范所允许的最小限度，如中高层住宅建筑平时主要是以电梯作为垂直交通工具，楼梯仅起到紧急疏散和特殊情况下(如电梯发生故障等)的交通联系作用，因此楼梯间内的踏步高宽，梯段宽度以及休息平台的进深均可取规范的下限并采用小开间中间栏杆扶手以减小公摊面积

    但此时应注意墙面抹灰保温装饰层，结构梁柱以及楼梯间疏散门门扇开启范围对疏散宽度的侵占，应预留出这些尺寸，保证满足净距要求

     　　⑵水平交通空间 　　走廊是连接各单元的水平交通空间,它的布置原则是直截了当，避免曲折多变，与楼、电梯等竖向交通的出入口和各户入口联系紧密，尽量争取自然采光

     　　走廊的宽度和长度决定了占用面积的大小，主要根据使用性质、交通流量、物品搬运以及防火规范和空间感受等因素来确定

     　　2套内空间 　　住宅的套内空间一般包括门厅、起居室、厨房、餐厅、卫生间、卧室、书房、储藏间、阳台等等

     　　2.1门厅 　　住宅的外部出入口一般只有门厅一处，因此门厅的设计尺度应注意便于家具，电器及其它体积较大的物品的出入

    一般的外门门洞宽度预留尺寸为1000，直通型门厅的平面净空尺寸宜不小于1000×1200，如为转角型门厅还应加大净空尺寸，一般做到1300以上

    此处可仅做壁柜和鞋柜，顶棚适当降低，辅以吊顶装饰，与相对宽敞高大的起居室形成空间对比，这样的入口空间简洁实用，尺度和宜

     　　门厅内除应考虑衣帽镜及壁柜的设置空间以外，还应注意户内配电箱和对讲机的位置

    对讲机距门边的距离宜大于100,其下方可设玄关照明开关

     　　2.2起居室 　　起居室是户内最大的房间，是家庭生活中的核心场所，是以日常生活的团聚、休息和会客等活动为中心的室内空间

    我们可以在建筑里设置一系列分级的起居空间，根据他们的围合程度区分它们

    将正式的起居空间完全围合；把最不正式的设在其它房间的角落，在它们的周围不加以任何屏蔽；把中间的那种周围加以局部围隔，使它们跟某些更大的空间及相互连接，又部分分离

    对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群SOHO的年轻一代新人类们，也许并不希望起居厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子，有起伏变化、有错落、有曲线或许正是他们的追求

    为客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分IT人士的生存需要

    对于更多的普通人来讲，起居室是一个能看电视说家常的地方

    在居住方式多样化的今天，看电视仍然成为日常生活中最为重要的活动，因此，确定沙发和电视机的位置是控制起居室开间尺寸的首要因素

    通过分析电视屏幕尺寸与最佳观看距离的关系，为保证一定的舒适度，起居室开间轴线尺寸宜控制在3.6m左右,最大不超过3.9m，而且随着平板电视的逐渐普及，这一开间尺寸还是有足够的富余量的

    （图1）如开间尺寸实在紧张，可将电气插座适当调高至电视柜以上，这样电视柜就可贴墙摆放，又能争取到至少5～10cm的空间

    如果按平面深宽比1.5计算，那么起居室的净使用面积控制在20m2上下即可满足一定的舒适性要求

     　　2.3厨房 　　厨房设计不仅要充分考虑其形状，规模和设施的布置，甚至根据与餐厅和起居室的联系和平面设计相关联的使用关系也要考虑

    在设计过程中，既要从操作方便上考虑与住宅规模相符合的厨房台柜单元的布置，如灶台、水池与操作台面的相对位置关系，也要为设置冰箱和碗柜留出摆放的空间

    并且由于在有限的空间中要存放许多类别的厨房用品，因此要精心设计预留厨房台柜单元吊柜和清洁物品柜等储存空间

    厨房用火做饭，容易被油污污染，所以装修材料既要求有耐火性和防水性，又要易于清洁和维修

     　　2.4餐厅 　　餐厅无疑成为家人聚集机率最高、最能体现家庭和谐温情的重要空间，我们应该对此加以足够的重视

    餐厅与起居室一起构成了住户的公共性空间

     　　在较大的房型中餐厅可独立设置，在小房型中可与起居室合并，在其一隅设置活动餐桌形成灵活的就餐区

    还有如前所述采取餐厨结合的方式，适当加大厨房面积，将餐厅并入厨房中，提高空间的使用效率，使用也非常方便

    （图2） 　　2.5卫生间 　　卫生间通常由洗面盆，马桶和浴缸（或淋浴器）组成，通称“三件套”，另外还包括各式柜橱、台面、搁板、杆、架等依附于墙面或地面的设施，起着完善和补充主要设施的作用

    中小户型住宅一般每户只配置一个卫生间，并且将三件套统统设在一起，很多还将洗衣机也放在卫生间内

    分析卫生间常规布局发现，当使用其中一件时，就会占用整个空间资源，出现多人同时使用卫生设施的尴尬与矛盾

    如果将卫生洁具分间布置，就能有效化解上述矛盾，实现同一时刻的多功能使用

    1）双套间：这是一种简单的分间做法，以内隔断（最好设置推拉门）划分为盥洗和浴厕两个空间，尤其适于解决早起后有人洗漱有人如厕之间的矛盾

    2）多套间：学习日本集合住宅设计经验，把卫生间划分为便溺、盥洗和洗浴三个空间，最大限度地保证了各种功能同时进行

    分间式卫生间由于解决了日常生活中洗浴与如厕之间的矛盾，其功能水平已接近于两个卫生间

    较之传统的单一空间卫生间，使用面积会略有增加，但仍明显小于两个卫生间

    另外洗衣机不宜设在卫生间，特别是暗卫生间内，以防细菌的滋生和机体的锈蚀

     　　2.6卧室 　　1）卧室的空间尺度分析 　　在确定卧室的大小和形状时，要研究家具的布置形式和使用者的就寝形态

     　　a.主卧： 　　根据卧室家具的通用规格尺寸排列出以下卧室的典型布局：（图3a） 　　计算下来开间3.2m，进深3.9m的平面布局应该能够满足各种卧室功能，包括年轻夫妇的育儿空间，室内净使用面积已达到12.5m2，这一面积指标是中小户型的适宜面积范围

    低于这个指标将导致部分功能的缺失，高于这个指标势必造成面积的浪费

    而且这一面积指标同规范中兼有起居功能的卧室面积不小于12m2的规定相一致，满足了居室多重功能适应性原则的要求

     　　b.次卧： 　　我们在确定次卧房间的大小、位置时，不能仅从一个功能出发，要兼顾其可能功能的综合权衡

    将次卧作为双人卧室的平面布局基本尺寸为2.6×3.9m，面积为10.14m2

    为适应最大最多功能的实现，次卧使用面积可控制在10m2左右为宜

    （图3b）单纯作为单人卧室的标准，国标为不小于6m2，典型平面布局如图：(图3c)平面尺寸为2.2×3.2m，面积达到7m2，可满足单人居住和学习的基本要求

    　　c.儿童房 　　随着居住条件的改善和提高，人们对于未成年子女的生活环境有了更高层次的追求

    年轻的父母都愿意为自己的孩子单独设置儿童卧房

    儿童房的面积可以不是很大，随着年龄的增长与父母的房间可合可分

    房间朝向要好，要具备充足的日照和通风条件，还要保证充分的安全度：比如窗台的高度、电气插座的位置、门窗开启限定和防护装置等等，都要予以精心的考虑

    此外，还要灵活确定门窗的位置以留出足够长的墙面和适当的角落，来布置他们的小床或是玩具架

     　　以上仅是针对典型的矩形平面所作的大致的最小限尺度分析，具体到房型设计中还要结合不同的方位、格局、与其它房间的联系方式以及使用要求等等综合确定，其面积指标和家具组合的关系可参照下表来进行估算

     　　2）卧室的平面位置关系： 　　主卧，次卧的平面位置往往集中在一侧，甚至两门相对

    这样的优点是私密区域集中，分区明确

    但是将次卧作为老人用房、年龄较大的子女用房或纯粹的客房与主卧分开设置是适合的做法，两个门互不干扰，相对独立

    如设置双卫的话，将主卫设于主卧之内，将次卫作为公共卫生间，并靠近次卧设置，这是最为理想的平面布局

    另外对于卧室，特别是小面积的卧室采用较大面积角窗或外飘窗，使房间获得充足的采光变得明亮，从而减弱空间的局促感

     　　2.7书房 　　书房其实是一个非常灵活的空间，它与次卧可以综合考虑，没有居住需求的阶段可设置独立的书房，等到家里人口增加或有客人临时住宿，可方便的将书房转为卧室

    书房在整个的空间当中，是最能体现个性的、灵活的空间

    它不必是一个独立的房间，甚至房间内的任何一个角落只要稍加围合，即可分隔出主人的阅读或者工作的空间

     　　2.8阳台 　　阳台是室内与室外之间的过渡空间，在城市居住生活中发挥了越来越重要的作用，既可作为观景之地，也可作为储藏和家庭服务空间

     　　阳台面积单独计算，不计入“国六条”限定的套型建筑面积指标中

    但为了限制因无法增加户内面积而不合理加大阳台的做法，很多住宅设计地方标准中还是限定了阳台的实际使用面积指标：一类5m2，二类6m2，三类7m2，四类8m2；《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）规定，建筑物的阳台不论凹凸、封闭与否均应按其水平投影面积的1／2计算，因此计算建筑面积时，以上限定面积还要取其一半

     　　结束语 　　国情决定了中小城市必须量力而行，转变粗放的住房建设模式，摒弃贪大求阔的不良消费倾向，改变超前消费习惯，积极倡导健康、节约、环保的住房消费模式

    引导合理消费,不单是要靠政策和舆论的引导，更重要最直接的是开发商与建筑师的社会责任感以及住宅产品本身的性能品质

    如果我们设计出的住宅面积不大但功能全，标准不高却质量高，广大的消费者自然会喜欢

     　　参考文献 　　【1】陈红等，中小户型住宅的灵活性、可变性设计，中外建筑，2007年第4期 　　【2】刘军等，钢结构住宅的设计实践探索，建筑创作，2003年第2期 　　【3】张欣，90m2以下户型厨卫贮空间设计探讨，华中建筑，2007年第5期 　　【4】国务院关于中小城市总体规划的批复，城市规划信息，2006年第8期 　　 我国房地业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛发展

    但从目前的形势来看，它还远未成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业

    这表明在今后相当长的一个时期内，国家还须对房地产业采取发展的方针，因此，对房地产业实行宏观调控，将是国家的一个长期任务

    而城市规划作为其中一种很重要的手段，不得不引起我们的重视

     　　关键字：城市规划 房地产 开发控制最近几年来，我国房地业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛发展

    但从目前的形势来看，它还远未成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业

    这表明在今后相当长的一个时期内，国家还须对房地产业采取发展的方针，因此，对房地产业实行宏观调控，将是国家的一个长期任务

    而城市规划作为其中一种很重要的手段，不得不引起我们的重视

     　　城市规划作为一门新兴的学科，越来越受到社会的重视

    随着中国城市化步伐的进一步推进，我们看见城市规划的重要性已日益凸显

    同时，房地产的迅猛发展使得城市规划提前从书本越到了现实生活中，而城市规划的合理配置也将为房地产的进一步发展打下坚实的基础

    城市规划的科学性是由一系列因素决定的，其中与房地产开发有关的是城市总体规划中的城市的性质、城市建设用地布局，城市详细规则中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标以及城市新区开发和旧区改造等因素

    对于这些因素的量化规定必须建立在民主决策和科学决策的基础上，切忌少数行政长官意志主宰决策过程

    《城市规划法》是1990年4月开始施行的，依据这个法律的规定，应当说各级人民政府都先后制定了本辖区内城市规划

    但是这些规定明显没有将房地产开发的因素包含进去，以致造成现在不少房屋建筑在表面上并不违背规划布局的要求，但在实际上并不符合一个科学规划应有的要求

    以现在的房地产开发速度和规模，就要求各级人民政府都应按照社会主义市场经济对发展房地产市场的要求和本辖区的实际情况，对过去的城市规划进行一次民主和科学的审视，以便进一步完善城市规划

    在具体的城市规划中，我认为主要应注意以下问题： 　　一、对旧城的改造问题 　　中国是一个古老的国度，中国的城市也大都是具有多年悠久历史的古城

    因此，中国城市绝不可能像华盛顿的建设一样，现有图纸后有城市

    所以，中国城市规划的重点应放在对旧城的改造上

    旧城改造的最大优点莫过于它能够在不扩大土地占用面积的基础上解决人们日益增长的房屋需要

    作为一个来自古城扬州的学生，我可以说是深有感触

    就以扬州为例，她的风景秀丽空气清新，是众多优势之士理想的择居之处

    但是，充满浓浓古韵的她城区小而且古迹甚多，属于不改造不行却是改造难度最大的那种

    想在这样的城市开发房地产实在不是一件容易的事情，既要充分利用仅有的空间又不能破坏城市本身的景致，同时还要尽量照顾房地产的开发能与城市的整体风貌相一致，所以对旧城的改造上被作为首选

    当然，城市房地产开发的方法不止是对旧城的改造，还有扩张城市这一方法，但是以辐射的方法来扩张城市会导致周边郊县的耕地被占用，这正是第二个应该注意的问题

     　　二、对耕地占有面积的控制 　　我国正在面临着一场土地危机，而这种危机还可能因为房地产开发的失控而加剧

    客观地说，既要加快房地产业的发展，又要不占用耕地，是办不到的，现在问题是要怎样采取措施把因房地产开发而占用的耕地控制在最小的限度之内

    这个限度的确定必须考虑现有耕地面积、可供开垦为耕地的土地面积、人口增长预测以及其他建设可能占用耕地等多种因素

    我们不能走许多资本主义国家至今引以为教训的用扩占新地特别是耕地办法去发展城市的路子，那样只能使城市无限膨胀，这不符合中国的国情，我国今后寻求的不应当是过分膨胀现有大城市，而应当发展乡镇小城市，走真正符合中国国情的房地产开发的道路

     　　三、对生态环境的保护 　　城市的房地产开发，与生态环境的保护和改善，本来应当是而且可能是互相统一的，但是现在城市土地的利用，往往由于乱迁乱建、工厂住宅犬牙交错、高层建筑林立、绿地面积减少、占用公园、填占水面、人口巨增以及市政设施不配套等多种原因，而加剧了城市生态环境的恶化，现在许多城市一眼望去只见高楼、烟雾和杂乱，不见绿茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，这种状况，如不加以改变，必然殃及子孙后代

    因此，凡是与城市生态环境有关的因素，诸如建筑物的高度、密度、绿地定额、“三废”的排放处理、水质标准、噪声限制、现有绿地面积的保护等，只有全国性的比较原则的立法是不能完全解决问题的，还必须制定地方性法规，加以具体规定

    其实在上述一些方面，并不是无法可依，现在的主要问题是执法不严

    环境执法与其他执法相比，往往更具难度，其中一个重要原因是人们缺乏环境权利意识，自己权利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主张权利，即使申诉或者诉讼到执法机关的与破坏环境有关的房地产开发，也不能够依法得以处理

    今后我们应当从全民族的长远利益出发，大力树立我国公民和法人的环境权利意识，提高执法机关环境执法自觉性，以便形成一个任何严重影响环境的工程项目不能建设即使已经建设的也要强令撤除的法律机制

     　　综上看来，城市房地产开发中有许多值得关注的问题，而这些问题有待大家的共同参与来解决

    笔者在此提出自己的一点看法，希望能

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