JTGT债权资产转让产品

摘要： 《JTGT债权资产转让产品》规模：5亿元（周二、周五计息）认购预期收益：一年期30万—100万—300万8.8%—9.2%—9.5%二年期30万—100万—300万9.2%—...

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《JTGT债权资产转让产品》
规模：5亿元（周二、周五计息）
认购预期收益：
一年期
30万—100万—300万
8.8%—9.2%—9.5%
二年期
30万—100万—300万
9.2%—9.5%—9.8%
认购金额30万元起（金额增加额须为1万元整数倍）
①成都xx建设有限公司为本项目提供了全额无条件不可撤销的限连带责任担保，并向持有人和管理人出具《担保函》
②本项目的基础资产为xx投资经营有限责任公司提供价值6.72216亿元对成都TFSCHM投资有限公司的应收账款用于质押担保。

金堂国投

无关内容：

    以前的“大而豪”的户型空间浪费较大，总价偏高，对刚需要求造成很大的经济压力

    要在保证住宅品质的前提下，缩小套型面积，就需要遵循二个原则： ①能做多层不做高层，能做11层不做18层，能做18层不做30层，应尽量减小因公共交通面积而产生的公摊面积

     ②应进行合理的户型配比，尤其是中小户型，尽量不要做一梯两户，应以一梯四户为主，特殊情况下，也应考虑一梯五户甚至一梯六户

    总之要尽量将有限的面积资源放到住宅套内去，才能为设计出高品质户型腾出空间

     (2)在套型面积一定的情况下，优秀的户型设计往往能让住宅脱颖而出

    现在很多商品房的户型设计普遍存在空间不完整，无效空间过多的毛病

    究其原因是设计师没有将生活代入到户型设计中，为设计而设计

    户型设计需要遵循人们生活规律，要能够适当地掌握空间尺度，在做到功能齐全前提下，要合理布局，做到公私分区、动静分区、空间完整

    设计要在遵循总体规划的前提下，充分考虑日照、通风和景观，每一套住宅的采光面和景观面都是有限的，设计师要统筹考虑这些因素，权衡利弊，有所取舍

    一个优秀的设计师往往能够螺丝壳里做道场，在有限的面宽和进深里，设计出全明、通透、完整、精致的户型来

     2中小住宅建筑设计中可能出现的问题 随着经济的快速发展，人们的物质生活水平得到了较大的提升，对于居住环境及户内品质都有了更高的要求

    开发商在这种新市场行情下，若想取得更大的市场份额，就要将“低建筑密度、高绿化率”作为定位目标

    即使在“90平方米，70%”的政策环境下，也要努力做到这一点

    但是现阶段最常面对的问题就是：若单层建筑面积较小，在容积率不改变的情况下，楼栋数和楼层数就会增加，楼栋数的增加就意味着楼间距会有所缩小

    同时还要综合考虑每个地方的日照标准，要保证各栋楼达到国家要求的最低日照时间，就要对楼栋数量以及楼层数进行严格的控制

    所以楼栋数、楼栋间距和容积率之间务必要取得较好的平衡

    但为了实现在一定容积率的前提下的“低建筑密度、高绿化率”的设计目标，那么就需要放弃一梯两户或一梯三户等不经济的设计

    由原本一梯最多四户转变为一梯最少四户，增加单栋建筑面积，减少楼栋数量

    就最简单的住宅项目来讲，将底层的建筑面积设置为S1，建筑用地总面积设置为S2,总建筑面积设置为S，容积率为2，建筑密度为20%，这样即为：S1=0.2，S2=252,S=10S1,能够建设10层；在项目容积率低于2的情况下，可以按照小高层项目进行设定开发，能够保证较低的建筑密度

    相反，若项目设定为高层住宅，容积率就是主要的考虑因素

    小高层的消防标准相对较低，楼内公共交通面积要求较小

    高品质、大户型的住宅项目一般会选用一梯两户作为主要户型

    楼栋间间距的大小，取决于楼房建筑的高低，楼房建筑高度和楼栋间距是呈正相关关系

    在建造低容积率的开发项目时，就要求设计者在设计的过程中达到“低建筑密度，高绿化率”的居住环境要求

    低容积率的开发项目，在技术上的要求也没有那么严苛，所以也不存在一些根本性的技术问题

    目前我国的基本国情就是人口众多，但是人均土地资源紧缺，在城市开发过程中，各地政府都在贯彻节约土地资源这一基本政策

    在城市土地公开招标的文件中，很多都会要求中小户型占到一定的比例，以满足经济实力较弱的刚需群体的需求

    当前建筑开发商面临的首要问题就是如何在既保证住宅品质的前提下又能够解决好高容积率这个问题

     3高容积率的中小户型住宅建筑设计 3.1总平面布置 总平面布置的基本要求就是在“低建筑密度，高绿化率”的开发理念下，为居民营造优越的居住环境

    要想使此目标得以实现，需要从以下几个方面着手：首先就是做到最大可能的减少楼栋数

    在平面上就应该适度地考虑如何加大单层的建筑面积，争取做到每栋单元能够达到六户左右的同时，还能够做到可以多单元拼接，使楼栋间布置更加合理、组合更加灵活

    这么做的优点不仅可以体现在增加单栋建筑面积上，还体现在居民用户公摊面积比例大大降低

    其次就是充分利用建筑高度上限，增加建筑层数，同时合理设置建筑层高，若在每层原有的基础上再降低2cm左右，这样一栋建筑物就可以多出两层的建筑面积

    向上增加层数和平面上加大单层建筑面积这两种方法相比较之后会发现，竖向上增加层数此种方法优于平面上加大单层建筑面积方法，究其原因是一旦使用加大单层建筑面积和降低层高这两种方法，就不可避免地以牺牲住宅品质为代价

    户均建筑面积的降低是规划指标是否变动的基础和前提，通常情况下，户均建筑面积的降低，就会带动总户数的增加，总户数的增加必然也会导致规划指标的增加

    随着各方面的增加，建筑商会面临一系列的问题，其中最主要的问题就是车位数的增加

    停车位的增加，必然导致居民居住环境的下降，要想解决此类问题，小区建设者应该以地下停车位为主，地面停车位为辅，争取最大限度地降低车辆对小区居民生活的影响

     3.2建筑单位综合性设计分析 3.2.1建筑面积公摊比例研究分析 理性购房者对于建筑面积公摊比例是比较重视的

    力争将其控制在15%以内，若高于20%，购房者就会很难接受

    18层以上高层设计，一梯2户、4户中，每一层公共交通面积大约设计为40m2或者是70m2

    根据每一户建筑面积90m2计算，建筑面积公摊比例分别为22.22％、19.44％

    因此说，90m2以下中小型住宅单元若想控制公摊面积，最好是选用一梯5、6的户型

    同时，建筑设计需要对电梯、楼梯、过道等公共交通空间进行综合优化，以使其面积低于上述标准

    通过降低公共交通面积的方式降低建筑面积公摊比例是建筑设计首要思考的

     3.2.2精细化户型设计分析 现代住宅主要由客厅、书房、卫生间、卧室、餐厅、阳台等组成，通过适度的联系空间进行组合，这样才能保证动静分区

    根据不同的产品定位以及客户所需，进行差异化和针对性的户型设计是十分必要的

    但是在“90平方米，70%”的政策要求下，住宅的户型设计只是满足这些还是远远不够的，而是要求建筑师在限定的面积内设计出高品质的户内居住空间

    建筑师在设计过程中应重视对人的行为方式和人体工程学进行综合性思考

    应将灶台、洗菜池、冰箱、洗衣机、洁具三大件等小元素纳入户型设计的综合考量之中

    住宅内每一寸空间都需要进行精细化的设计，这样才能保证在户型设计过程中，做的面积可控、功能齐全、尺度适当、空间整齐

     3.2.3避免出现无效空间 随着相关条例的出现，以往房地产发展过程中备受关注的“大与豪”设计理念已经转变为舒适、自由的新理念

    要去除户型设计中“大与豪”的弊病，就应该将其中的无效空间去除掉，所谓的无效空间就是：空间在压缩或是消除之后所具备的功能不会消除

     (1)客厅：在降低无效空间的选择上，客厅是最有潜质的

    客厅的主要功能就是视听

    客厅内安装壁挂式彩电已是流行趋势，电视视距最佳为3.54m

    U型沙发长边大约为3.8m

    试听空间只有在3.5m～4m之间才是舒适的

    所以适当地压缩客厅面宽可减少无效空间，同时也不会对客厅空间的功能完整性造成太大影响

     (2)卫生间：卫生间内功能完善

    很多情况下，业主很难接受马桶正对门的设计方式，但是要是马桶不正对门设计的情况下，布置方式就会增加无效空间

    在设计上到底是迁就业主的喜好还是坚持科学合理性设计，这是一个很难的选择

     (3)厨房与餐厅：厨房长边开门和餐厅并联，此种方式两者之间有着较短的距离，联系也是相对比较便捷的

    U型灶台布置占用面积较小，有着较高的操作效率

    方正的餐厅空间更加适合餐桌的放置，无效空间最小

     (4)阳台：阳台所具备的功能，除去晾晒以及养鸟种花等功能之外，不同的家庭会根据自身爱好丰富阳台内容

    在同样的面积上，大面宽小进深的阳台所具备的使用功能更加全面

     (5)卧室：卧室除了摆放床、床头柜之外，还需要考虑衣柜的位置

    若卧室空间过于局促，在设计上，应考虑尽量设计低窗台凸窗，因其不计入建筑面积，又能拓展室内空间，开阔视野

     4结语 相关文件出台之后，各地区政府对于“90平方米，70%”这一政策标准进行了深一层次的细化，现阶段内很多开发商会通过打擦边球的方式增加赠送面积，相关政府部门会加大控制力度

    房地产行业现在已经进入了全品质时代，住宅商品房需要增加卖点才能保证销售量

    在新的政策环境下，住宅户型设计的灵感以及创新需要有所提升

    所以说，房地行业已经进入了全新的设计时代，建筑师需要不断地提升自身素质才能保证不被市场淘汰

       就需确定采用一定的投标策略,以达到既能中标，又能赢利的目的

    常见的投标策略有:靠经营管理水平高取胜;靠改进设计缩短工期取胜,微利乃至保本;低报价高索赔策略等

    确定了投标策略后,报价是一个核心问题,报价的依据是工程标价，也称为工程投标价格

    我们通常的投标标价和标底都是以现行国家统一的预算定额为依据而计算出来的，所以投标价和标底价在同一水准上,这就容易对投标产生误解,似乎投标是预算人员的事,希望寄托在他们身上,投标竞争成了预算水平的竞争，忽略了投标竞争应是企业决策者之间竞争的真正含义

    要改变这种状况,首先要改革现行的工程标价计算方法,进一步完善投标方法

    工程标价是反映企业水平的工程标价、利润及企业内部诸因素的综合反映

    即工程标价=估价+工程利润+企业内部因素+投标信息因素

     　　一、工程估价 　　应用造价工程管理中的估算,根据企业自身的实际，联系所参投工程的现状,研究对比预算价格，经技术分析后进行估价

    它所反应的内涵应是完成该工程全部工程量所需的费用，所以估价就是保本价

     　　工程估价=完成该工程量的各类消耗+管理费 　　a.各类消耗的定额修正: 　　估价计算的关键是通过估价把企业的优势集中地反映出来，由于各个企业完成各项工程的人力、材料、机械消耗的水平不同，所以不能用统一的预算定额来进行计算，要对现行的定额进行修正，即有反映本企业水平的各类消耗定额

    这就需要收集大量的资料进行经济技术测试和运算

    以材料价格为例,材料的采购途径、运输渠道、加工措施、保管等费用，会因各个企业的经营管理水平的不同而有很大差异，加上构成机械使用费的维护费,以及各企业实际耗用的人工费也不同，反映出企业的特色和水平

    改变用统一定额,千人一面的做法,有利于通过竞争,来促进企业的自身完善和发展

     　　b.管理费 　　各个企业由于机构设置、管理层次、工作效率、人员素质的不同，管理费的开支也不尽相同,所以要对所投标工程视规模大小结构难易等因素,确定自己的管理费计算方法和标准

     　　估价是为决策者提供决策依据的

    在工程总价基本不变的情况下,哪些单价定得高,哪些单价定得低,都有一定的技巧

    在国际工程投标中,往往采用“不平衡单价法”,对能现拿到钱的项目、估计会增加工程量的项目、没有工程量只填单价的项目以及零星用工,单价可定得高些;反之,单价可定得低一些

     二、工程利润 　　工程利润是在工程估价的基础上,企业确定的计划利润

    对每一个投标工程,必须因工程制宜,具有一定的伸缩性

    要综合考虑工程所在地、投标竞争对手、有无后续工程及参加投标目的来确定所投工程获利多少,即所谓的高标、低标

    其中低标是承担该项目不求利润,只求保本的最低标价

    准确地估价成本和合理地确定利润能体现一个企业投标报价的水平和经营管理水平,也是争取中标的一种手段

     　　三、企业内部因素和投标信息因素 　　投标企业的制标人员对企业内部因素和投标信息因素要特别注意，因为企业内部因素和投标信息因素都是灵活多变的

    只有把握住企业内部因素和投标信息因素，才能最有希望在投标过程中取胜

    企业内部对标价有较大影响的因素是多方面的，主要因素是： 　　a.企业当前的施工任务情况

     　　b.对所确定的施工技术，工艺掌握的熟练程度； 　　c. 施工现场与住地的距离远近； 　　d.后备物质的来源、供应情况

      　　e.施工机械设备的型号、规模和数量

     　　对标价有较大的投标信息也很多，包括：竞争对手的数量、实力、信誉和报价情况;招标单位的主观意向,如:招标单位强调标价,还是强调工期,或是质量要求特别高等

     　　投标除了要抓住估价这一要害以及利润决策外，还要综合发挥企业的优势

    合理的标价是中标的重要因素，但毕竟不是唯一的因素

    招标投标是一场竞争,是企业综合水平的较量,其中企业的工程质量、社会信誉、经营作风更是起着举足轻重的作用

    在竞争中求生存,求发展,击败对手而取胜,需要的是经营决策人员的知识、经验和胆识,基点建立在提高整个企业的素质、精心经营和精心管理上,别无他途

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